住宅用地是人类社会生存和发展的基础,是一切生产和经营活动不可缺少的基本要素。随着我国城市化和工业化的不断加快,大量农村人口转入,城市住宅用地的供需矛盾也不断的加剧,如何更加合理的配置城市住宅用地,提高其利用效率就显得十分的必要。同时,经过我国30多年经济改革的实践证明,市场是解决住宅用地供需矛盾最有效的手段,要充分发挥市场机制作用,有效地土地价格机制是前提和基础,因此,对于城市住宅用地价格的研究就显得十分的必要和迫切。但是,由于我国城市土地市场形成比较晚,发育程度比较低,因此城市住宅用地价格无论是在价格形成机制、还是价格体系、价格评估等众多环节还存在着很多需要解决的问题,要解决以上的问题,首先要弄清楚城市住宅用地价格的影响因素和作用机理。Lancaster(1966,1971)和Rosen(1974)提出了特征价格模型是以消费者选择理论为基础,运用计量经济学的方法将产品的特征的隐含价格分离出来,分析产品的特征需求。这样就更有利于生产者和消费者认识产品价格形成的内在组成机制和形成机制。目前国内的很多学者已经将特征价格模型广泛应用于价格指数的编制、对传统城市经济学模型的改进、推断特征的隐含价格和估计特征的市场需求、政府公共政策效果评估等诸多领域。因此,针对城市住宅用地价格问题的现实需要和实际动态,本研究拟通过借鉴国内外特征价格模型的理论研究和实证研究成果,构建反映城市住宅用地市场现状的特征价格模型,并对南京市城市住宅用地出让价格进行实证研究,进而探讨城市住宅用地出让价格的影响因素及其影响机制。为提高城市住宅用地价格管理水平,完善城市土地市场的功能,合理布置城市基础设施、制定与城市土地相关产业政策等提供科学的分析工具。本研究通过借鉴国内外特征价格模型的理论研究和实证研究成果,构建反映城市住宅用地市场现状的土地特征价格模型,并对2007-2009年南京市公开出让的156块住宅用地的出让价格进行实证研究,进而探讨城市住宅用地出让价格的影响因素及其影响机制。研究结果表明:(1)城市中心影响度、土地交易条件、土地交易方式、容积率、政府公共服务设旅、医院、企业、金融密集度、公交站点、时间因素对南京市城市住宅用地出让价格有显著影响,并且城市中心影响度为负向影响:(2)邻里特征对城市住宅用地土地出让价格的贡献率为53.4%,个别特征为31.1%,区位特征为9.7%,其它特征为5.8%;(3)公交线路对城市住宅用地出让价格影响最大,其次分别为政府公共服务设施、金融密集度、企业、土地交易方式、医院、城市中心影响度、土地交易条件、容积率。据此,本研究从转变土地管理部门职能、科学确定住宅用地出让价格、合理地确定住宅用地价格指数、完善城市基础设施建设等方面提出相应的政策建议。