本文选取广州为研究范围,以存量厂房资源"退二进三"转型创意园作为研究对象,运用政策梳理和实施评价的研究方法。首先通过对广州"退二进三"的产生背景、政策演进和实践历程的梳理和总结,以2012年为界分为积极推进和深化完善前后两个阶段;从而引出当前旧厂房转型创意园所面临的"新常态":由单个项目改造到连片成片改造,由投资招商火热到运营热度渐退,由场所精神凸显到文化个性息微。"新常态"既包含了积极的一面,也反映了消极的要素。接着,剖析"新常态"中消极要素产生的内在动因,具体而言包括改造模式、规划审批和文化特征三个层面,这也是本文研究的目标和核心。最后,立足广州创意园的"新常态",为破解瓶颈、走出困境建言,以期给广州和其他城市"退二进三"、"优二行三"的政策和实践提供有价值的启示。