新时代我国社会主要矛盾已转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾,体育产业作为幸福产业,肩负着提升人民幸福指数、满足多元社会需求的时代使命。随着"为健康投资、为运动买单"的体育消费理念逐渐深入人心,以承办赛事与运动训练为主要功能的传统体育场馆模式已难以满足民众日益增长的体育需求。而基于特定空间载体,以体育服务为核心功能,集健身、旅游、休闲、娱乐等多种业态为一体的体育服务综合体模式则成为体育产业发展的现实需要。现阶段,我国体育服务综合体发展路径可大致概括为三种模式:一是对原有大型体育场馆进行多元化开发,融合多种业态,转型为体育服务综合体;二是对其他建筑主体进行改造,例如将传统工业园区改造为体育服务综合体;三是整体规划布局,新建体育服务综合体。综合考量成本与效率,大型体育场馆向体育服务综合体转型无疑是最佳发展路径。基于此,采用文献资料、实地考察、专家访谈、案例分析等研究方法,围绕转型的理论逻辑、推进思路、现实困境以及保障措施,对大型体育场馆向体育服务综合体转型进行分析和探索。研究认为:体育产业发展需要、转型关联度高、政策导向驱动是大型体育场馆向体育服务综合体转型的现实基础与重要推动。首先,我国大型体育场馆多为比赛而建,设计之初未充分考虑赛后运营,导致后期场馆闲置现象普遍存在。向体育服务综合体转型则成为大型体育场馆提高其赛后资源利用率,推动体育产业可持续发展的重要方向之一;其次,大型体育场馆在场馆设施、空间资源、人力资源、体育用途等方面与体育综合体有着较强的关联性,从而有利于转型的无缝对接,有助于节约成本以及提升效益;此外,国家颁布了相关政策文件如《关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》、《体育强国建设纲要》等,向市场与民众释放"信号"——在新时代背景下,"改革机制"、"改革功能"已成为体育场馆发展的首要任务,公共体育场馆或其他建筑主体向体育服务综合体转型的目标日益明确,体育服务综合体将成为我国体育产业发展新的风向标。与此同时,实地调研发现大型体育场馆向体育服务综合体转型过程中面临着诸多现实困境:（1）场馆设计规划合理性不足。我国绝大多数体育场馆规划之初仅考虑服务大型体育赛事,未配套相应的商业设施和非体用地,与所在城市发展规划不同步,造成场馆后期运营改造难度大且成本高。（2）体制束缚。现阶段我国体育产业仍延续着"事业与企业并举、计划与市场并存"的双轨制体制,绝大部份大型场馆设施隶属于国有资产,场馆运营管理机构也多为事业单位,行政事业单位管理体制的束缚极易导致社会资本在参与场馆转型时面临经营管理上的掣肘（3）优惠政策落实难。尽管国家出台了相关的体育产业发展政策来支持综合体的发展,但在实际执行过程中,场馆改造后却很难享受原本的政策红利。如根据房产税和城镇土地使用税规定,公共体育场馆自用的房产和土地可以免交房产税和城镇土地使用税。然而在转型为体育服务综合体并引进其他业态后,由于部分引进业态所用房产土地不属于自用,则难以适用原本的优惠政策。（4）非体盈利与体育公益存在某种冲突。体育服务综合体是集多种业态为一体的发展模式,需要开展一系列"非体"经营性活动,然而由于国有大型体育场馆自身所特有的公益属性,使得场馆在功能改造过程中面临着严格的业态限制,一定程度上阻碍了场馆向体育服务综合体的转型。大型体育场馆向体育服务综合体转型目的是为了盘活现有场馆资源,将体育与商业有机结合,满足消费者多元化、一站式的服务需求。针对转型过程中面临的困境,建议:（1）多部门联动,将场馆转型融入区域发展规划。针对大型体育场馆规划设计先天不足的现状,建议当地发改、规建与体育等相关部门建立联动机制,结合实际情况出台体育场馆转型体育服务综合体的发展规划指引,将体育场馆转型纳入到新一轮的城市规划中。（2）深化体制改革,积极引导市场主体参与场馆转型运营。对管理体制的改革应做到避免政府对场馆改造运营微观层面的过度干预,做到对符合宏观要求的市场主体参与行为进行监督协调,对不符合要求的行为则采取必要的行政干预,打破传统行政性垄断,加大放管服改革力度,转变行政思维方式。（3）完善政策法规,强化政策落实。一方面,科学研制投融资、土地与税收优惠等配套政策,加大支持力度。如鼓励国有或地方性商业银行为参与场馆转型的投资者提供注资与担保服务,增强民间资本参与信心;场馆内部用于其他商业行为的用地面积在不超过一定比例时,仍按体育用地进行管理,消除土地政策对场馆转型综合体的限制。（4）合理布局业态,平衡盈利与公益。合理规划相关业态的引入,在不侵占场馆主体功能的基础上,统筹利用附属商业业态,在最大程度保证场馆公益属性的同时,实现体育与商业互补,以满足民众多元化、一站式的服务需求。