近年来,随着深圳城市更新进入深水区,更新项目缺乏整体统筹规划、产业空间扩展受限、社会公共利益难落实、城市长远发展目标和市场开发主体追求短期经济效益的行为难以协调等问题凸显。2016年"38号文"①提出了"自上而下"式,以政府为主导的重点更新单元创新模式,希望从政府深度介入的角度解决上述问题,是对深圳以市场化更新为主导的模式进行补充和完善。本文以深圳宝安区新桥东片区为例,以利益平衡视角为研究核心,摸索以政府主导的连片旧工业区更新项目的规划思路、方法和路径,重点分析了拆建比、规划容积、基础容积率、移交用地、贡献率等关键因素之间的关系,将规划测算指标落实在规划空间布局中,希望在保证项目经济可行的前提下,促进社会公共利益最大化,实现经济和社会效益双赢目标,同时也为同类型更新项目的规划实施提供一些参考和借鉴。