本文针对天津现行容积率管理规定的不足的问题,选取区位、交通、服务、环境等影响因素建立密度分区的基准模型,并引入历史文化风貌、生态、安全等修正因素建立修正模型,通过总量分配构建了地块层面的密度分配扩展模型。并以中心城区的控制性详细规划为实证样本,验证密度分区的合理性和科学性,通过适当地修正建立了比较符合实际的密度分区模型,进而对中心城区整体的总体开发容量进行高限控制。同时从经济性角度出发,对中心城区地铁站点周边1000米范围内的居住小区的房价、现状容积率、基准地价进行收集整理,综合确定平均的楼面地价占房价比重,然后根据容积率、地价、房价、楼面地价占房价比重等因素的内在耦合关系,综合确定中心城区可更新改造存量建设用地的经济容积率。密度分区和经济容积率两个模型相结合,提出了中心城区容量高限和可开发地块的经济低限(经济容积率)双限控制引导。