近年来,伴随着物业服务的急速发展,物业服务纠纷数量逐年攀升、类型日趋多元复杂化。由于业主与物业服务企业信息的不对称,更因为双方对物业服务的认识存在差异,致使物业服务合同违约责任纠纷成为物业纠纷中所占比重最大、矛盾最为突出的一个争议焦点。为规范物业服务,理清合同双方当事人的权责,减少物业服务矛盾纠纷,我国先后出台并修改了《物业管理条例》、颁布实施了《物业纠纷解释》、《建筑物区分所有权解释》等,各地方政府也纷纷出台相应的法律法规,以期能更加有效的规范以及完善物业服务行业的运行秩序,促进其发展。但在物业服务合同违约责任的规范方面仍然存在着很多的问题与不足,例如物业服务合同的性质应如何界定?物业服务合同违约责任的主体应如何认定?物业服务企业及业主应如何承担各自的违约责任?等等。为此,笔者拟以物业服务合同违约责任为研究对象,针对理论与实务中争议较多的问题进行重点讨论,希望对相关问题的解决有所助益。本文除引言部分外主要分为四个部分。第一部分主要通过比较分析法,结合物业服务发展的趋势,在现有的理论与实务基础上,将物业服务合同定性为要式、独立、有名、双务、有偿的新型合同。旨在明确该合同双方当事人的权利义务,减少因其不明确所导致的纠纷。第二部分从物业合同的当然主体以及其他主体的角度出发,分析其违约责任主体问题。明确业主及物业服务企业是物业服务合同的当然主体,物业使用人及业主委员会在特定情况下,可以成为物业服务合同主体。针对业主大会,虽然有人认为应认可其物业服务合同主体资格,但笔者认为,结合我国现有理论及实务,从便民诉讼以及及时有效保障业主公共利益的角度出发,不宜认定业主大会的主体资格。第三部分对物业服务合同违约责任的类型化问题进行了分析。以物业服务合同违约责任当然主体:物业服务企业及业主为研讨对象。明确物业服务企业在对业主造成侵权损害时,负有违约赔偿责任;在违规收费时,除负有返还义务外,还应承担所获利益赔偿责任;在未履行诚性义务时,结合实际,可要求其继续履行,并对所造成的损失负赔偿责任。在认定业主违约时要注意区分其不同抗辩事由,明确第三方侵权非业主合理抗辩事由;明确物业服务费催交义务主体系物业服务企业,而非业主委员会;明确新业主对旧业主所欠物业服务费用不负交纳义务。针对违约金的给付,以物业服务合同约定为前提,且在审判实务中,对违约金的调减权法官有权选择释明或不释明。第四部分是我国物业服务合同违约责任制度的完善。通过前三部分的分析,针对我国物业服务合同违约责任的现状,笔者认为急需在未来的民法典中专篇对物业服务合同进行规定,使其有名化;同时为有效保障业主的共同利益,应明确业主委员会的法律地位;还应切合实际对《物业管理条例》相应条文做出修改;最后应参照国外先进经验,结合我国国情从物业服务企业以及业主这两个方面入手构建我国物业服务保障机制。