建筑节能服务是在保证建筑原有功能和使用舒适度不降低的情况下，由专业的节能服务公司对已有建筑实行节能改造，降低建筑能耗的服务。随着建筑面积的快速增长，发展建筑节能服务产业成为推进建筑整体节能的必然趋势，对实现“十二五规划”节能降耗的目标具有十分重要的战略意义。本文基于建筑领域节能减排的趋势下，在总结前人研究成果和建筑节能服务产业市场运作特点的基础上，应用产业生命周期理论、交易成本理论和企业资源观理论，提出构建新型管理运作机制，促进建筑节能服务产业健康快速发展，并应用到实际工作中去。首先、通过分析建筑节能服务产业现状，得出国内建筑节能服务产业发展缓慢的事实。通过深入分析国内外学者对建筑节能方面的理论研究，结合商务建筑商业运作的特点，首次从产品市场运作的角度，通过产品需求影响因素、产品供给影响因素和产品市场环境影响因素三个方面，构建建筑节能服务产业发展的影响因素框架。其次、通过运用模糊层次分析法和专家德尔菲评价法，对建筑节能服务影响因素框架进行实证研究。通过建筑节能服务产业实证分析，把建筑节能服务影响因素按权重进行排序，便于处于起步阶段的国内建筑节能服务产业集中力量解决重要的发展障碍问题。最后、通过分析重要的建筑节能服务障碍因素，从微宏观层面进行建筑节能服务产业管理运作机制的建立。企业作为微观层面机制的建设者，需要从构建企业独有竞争资源、构建全新影响理念和构建人力资源发展战略三个方面进行企业运作。在宏观层面的机制建设中，需要从产业支持政策、融资支持政策、节能保障政策和节能服务信息平台的建设方面进行。