随着产业的发展和城市化进程的加快,写字楼承载着越来越多的发展需求。武汉作为中部最大的城市,对写字楼的需求有其特殊性。在写字楼的开发过程中,定价无疑是最为重要的环节之一,因为定价不仅体现了一个项目的价值定位,还体现了市场对其的认可度。如果定价不合理,则该项目公司将会承担去化速度、经营利润甚至形象上的损失。由于过去房地产市场土地价格低、房地价差大,且处于供方市场,因此在设计、建造和定价时对需求方考虑较少,但随着市场进入供需平衡期,传统的定价方式逐渐在效果上显露弊端。因此本文利用实证经济学作为方法原则,通过补充和联系实证经济学与定价的关系,将需求方作为市场参与者中的一员考虑在内,以客户定位为先导,分析影响因素及其权重并制定相应的定价策略。本文首先分析了关于写字楼定价的背景环境,从现实背景来说房地产价值高、投资大、回收期长,且调价空间有限,从而突出定价重要性,并回顾了相关的研究文献。随后分析了实证经济学的逻辑和对定价的指导作用,并重点强调了在定价过程中,定价者要做的不仅仅是对数据进行把握,关键还要对数据背后的含义和数据之间的逻辑关系进行分析,灵活的定价方法和定价因素显得尤为重要。在定价方法分析中阐述了三种定价方法:即成本定价法、市场比较法和需求定价法,分别描述了具体定价方式,对三种定价方法进行了优劣势分析。然后利用规范经济学对武汉写字楼市场的相关影响因素进行了分析,总结出武汉写字楼市场主要面对的客户群,并分析这些客群的偏好。从宏观和微观两个方面分析了影响写字楼定价的不可变和可变因素,在宏观层面面临环境受城市经济结构影响,客群与信息服务、金融、房地产、科学研究和技术服务业等生产性服务业高度关联,产品受供给导致存量增加等影响;在微观层面重点剖析了吸引写字楼的四大行业各自的需求特点,在此基础之上思考作为开发商或运营商来说可以把握和改变的各个方面。最后以长城汇为例,利用上述结果来分析长城汇的定位、客群和定价,具体化表现定价策略的实行及其效果。最后,本文将根据上述分析的结果,提出相应的建议。