自商品房预售制度施行以来，对该制度的市场价值优劣就倍受争议。商品房预售制度的运行，可以有效为房地产企业起到市场融资、转移风险的作用。同时也为商品房消费者以分期付款的形式，使商品房交易预先成立，起到预定商品、规避市场价格风险的作用。但此外来引进制度在内地的施行，因对之缺少法律层面的理性分析，仅关注了该制度对房地产市场初期发展的促进作用，而缺乏对其法律属性、制度的固有缺陷，以及对配套制约机制的需求进行全面的分析，造成该制度下商品房预售合同的履行风险和利益冲突，均没有得到有效的制约与调控。基于商品房预售合同在市场实践中存在的问题，本文首先从商品房预售合同的法律属性、特征为切入点，对该合同的本质特性予以分析界定。笔者认为商品房预售合同虽在部分形式特征上，与房屋委建合同、期货交易合同、预约合同、附期限买卖等合同有相似之处，但没有改变其买卖合同的本质属性。在比较分析商品房预售合同与相关合同的基础上，结合预售合同自身的特性，认为它在法律定性上，应属于具远期履行特性的买卖合同。预告登记制度，为传统民法制度中对合同债权请求权的物权化特殊保护制度。通过对域外传统民法制度立法例的介绍与比较分析，并结合我国现行商品房预售合同备案登记制度的缺陷，即其行政监管的属性及私权主体利益保护立法的不足，对预告制度的立法价值提出自己的观点。笔者认为应完备不动产交易合同中的债权请求权期待权益的特殊立法保护，建议以传统民法制度中的预告登记制度，来完善预售合同债权人私权保全的救济途径，有效规避合同风险的发生。强调预告登记制度设置的目的，是为保护预售不动产交易合同的期待利益，提供规避合同风险的特殊立法保护制度。通过对商品房预售合同风险成因的综合分析，提出该合同在信用、市场、政策、制度方面的特定风险及应完备的制约机制。强调信息披露制度对合同风险防范的重要性，应予完善政府规制对信息不对称的调整与干预。论文的最后，对完善商品房预售合同风险防范保障机制，提出在引入与规范中介服务、完备风险基金、强化政府监管职责方面的制度建议。