随着城市化进程的逐渐推进,住房正从老式公房转变为私有住房,区分所有建筑物成为居民主要居所的建筑形态。这种住宅生活小区与以往一家一户单门独院虽然产权是一个性质的,但是在居住的环境上的有着截然不同的差异。众所周知,住宅小区是一个地缘共同体,除了房子是自己选择的,其他的都是强加的。区分所有建筑物产权人在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时,也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系,而如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的管理,延长建筑物的使用寿命,保障自有房产的保值、增值,应成为每一名区分所有权人面对的最为重要的课题。笔者主要以建筑物区分所有权之共有权为切入点,通过比较各国法律关于建筑物区分所有权的名称的不同严格建筑物区分所有权的概念,明确建筑物区分所有权之共有权的概念,以比较的角度采用排除法、列举法以及推定方式确定共有所有权的客体,并通过对各类典型案例的剖析,对于目前在区分所有权人行使住宅小区之共用部分的共有权受到的限制进行阐述,明确共用部分的法律性质,在确定共有所有权的内容的同时对于物业管理费的历史及现状稍作涉略并结合对应的物权理论对于区分所有建筑物之共用部分的管理进行归类分析,并结合日本、法国、德国、美国和中国台湾地区的有关规定提出适合法理和国情的解决方法;针对现有区分所有建筑物之管理,结合中国香港地区的一些成熟的规定,对物业管理的相关问题略作探讨。