近年来，国内商业房地产方兴未艾，进入了发展的快车道。由于商业房地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，因此有能力全额购买商业房地产的投资者实在“少而甚少”，即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业房地产时不免会面临“两难局面”。一难是，开发的商业房地产用于整体出售时，难找到“买家”，开发资金无法回笼；二难是，开发的商业房地产自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响开发公司的整体运作。正是基于上述背景，本文对中国商业房地产开发运营过程中的“两难局面”产生的原因，以及现有三种主流开发运营模式进行了探讨和分析，试图寻找到一条能够解决“两难”困境的可选路径，从而实现我国商业房地产长期整体价值最大化，达到多方共赢局面。全文共分为六部分：第一部分为绪论，简单介绍了本论文研究的背景、意义、方法和框架。第二部分为商业房地产的价值决定及其价值实现方式分析。首先对商业房地产基本概念作了简单介绍；其次将商业生态系统基本原理移植到商业房地产开发运营领域，借鉴成功商业生态系统价值结构的特点，对商业房地产价值结构及其价值实现方式进行深入分析和探讨，从而提出了“五位一体”整合运营操作方式，以实现五方利益相关者——投资者、开发商、专业运营商、经营者、终极消费者的共赢，最终达到商业房地产长期整体价值最大化的目的；最后在满足上面设定的商业房地产价值结构的前提下，简单分析了商业房地产开发运营应该具备的特点。第三部分为中国商业房地产开发运营的困境及其原因分析。首先结合商业房地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，对其开发运营过程中的“两难局面”进行了简单的分析；然后在此分析的基础上，对开发运营中的困境产生的原因加以探讨。第四部分为中国现有商业房地产主要开发运营模式实证分析。对目前开发商在实践中尝试的三种主流开发运营模式进行了详细的实证分析，并且对各种模式在中国运用中存在的优缺点和适用情况进行了对比研究。分析研究的结果发现，三种主流模式在实践中的效果并不尽如人意，而且不能够为中国商业房地产开发运营解困。第五部分为基于长期整体价值最大化的中国商业房地产开发运营的现实选择。在以上研究的基础上，提出基于整体价值最大化的中国目前商业房地产开发运营的现实选择。第六部分为中国目前商业房地产开发运营的一种可选模式——商业房地产有限合伙制。首先对商业房地产有限合伙制的概念、合伙人组成和组织模式新设想进行阐述；其次分别从责任混合制角度和企业治理结构的角度分析商业房地产有限合伙制的优越性；最后研究了商业房地产有限合伙制在中国开展的可行性，并指出了需要注意的问题。第七部分为结语，对本文研究的重要内容做了总结。