在经济新常态背景下,伴随着“供给侧改革”逐步升温,涉及改革的具体内容和细则正在自上到下持续推进和落地。作为我国国民经济重要的基础性产业,房地产业在“供给侧改革”中扮演举足轻重的角色,尤其是在当前国民经济内部结构换挡调整,下行压力犹在的宏观态势下,房地产业的健康持久发展势必带动其产业链所覆盖的上下游行业,从而传导至整个宏观经济。而对于强调运营品质的商业地产而言,在以消化库存为主基调的指引下,未来将会朝向跨界深度合作、精细化深耕、金融化开发运营的方向发展,但当前其重资产持有的运营模式弱化了行业发展的活力,增加了运营的风险。REITs是目前国际上最具创新性的房地产金融工具,同时也是业界研究和关注的热点前沿问题,其收益稳定,架构灵活,能够与商业开发运营的特点完美结合,并为开发企业提供科学的退出机制,从而实现轻资产运营转变,对于降低行业整体运营风险,提高商业地产运营品质以及完善房地产金融体系具有重大的理论和现实意义。通过参照比对成熟国家REITs的发行历程和特点,REITs的发行需要强大的市场成熟度来支撑,只有市场发展达到一定成熟水平,REITs发行、运营才能得到支撑。而其中一个国家或地区的社会经济发展水平以及地产行业运行状况(包括商品住宅及商业地产)则是影响REITs发行的关键市场因素,相应的如何判断这两者的市场成熟度也就成为了论证REITs发行是否可行的关键。截止目前,我国香港已公开上市发行10只REITs产品,而大陆尚没有发行过真正符合国际标准的REITs产品,但多数学者通过定性分析认为我国大陆已经具备了发行条件。对此本文切入该研究领域的热点但尚未深入实证研究的空白点,在前人研究的理论和实践基础上进一步探索。本文以产业生命周期理论为理论工具判断产业的市场成熟度,在建立衡量宏观经济及地产发展市场成熟度综合评价体系后,借助以产业生命周期理论为基础的Logistic模型对美国20世纪90年代权益型REITs发行时的宏观经济及地产发展进行市场成熟度的判断,结果显示在美国权益型REITs上市流通并且呈现爆发式增长时,国内社会经济发展以及商业地产处于产业生命周期中成长期的第二个阶段,即成长稳定期,而商品住宅已经进入到产业生命周期的第四阶段,即成熟期。另外,由于我国大陆房地产区域化特征显著,市场力量带动的城市竞争引导着人才、资本等资源的集聚所带来消费能力的提升,使得国内形成了不同的商业城市梯队。未来REITs在大陆发行试点大概率将会选取最具潜力商业城市的优质物业作为基础资产,因此本文对国内17大发达商业城市建立了评定其商业价值潜力的综合指标体系,利用聚类分析的方法将最具潜力的城市化为一类,并同样构建多维度综合评价指标体系对此类城市发行REITs的市场成熟度进行实证分析,从而对比分析出我国推广发行REITs的市场成熟度。结果显示,作为中国最具潜力的核心商业城市,北京、上海、深圳的宏观社会经济及商业地产已经进入产业生命周期中的成长稳定期,而伴随着土地供应总量及结构的调整,商品住宅逐渐进入到产业生命周期中的成熟期,均与美国24年前权益型REITs发行时的市场成熟度较契合。在得出北上深已具备REITs发行的市场成熟度结论后,本文从行业及开发企业角度分析了REITs的商业价值,对于行业而言,其改变了商业地产行业的运营模式,朝向更为精致化的持有运营模式转变。开发企业层面,借助案例通过极端假设法论证了REITs发行对项目运营绩效的实际影响,补充完善了理论界关于REITs商业价值方面的研究。