随着我国经济的不断发展,房地产行业在我国发挥着越来越重要的作用,甚至其已经成为目前我国经济发展的支柱性产业之一。而随着房地产行业进入存量时代,加上政策对房地产领域的一些限制,房地产行业的融资变得越来越困难。在这样一个背景下,房地产企业如何获得资金,是房地产企业面临的一个难题。而根据国外的经验,REITs能够很好的在融资端为房地产企业提供资金支持,同时,REITs也可以丰富投资者的投资渠道,让投资者可以以门槛较低的方式投资房地产,获得房地产行业发展带来的红利。研究我国REITs发展问题,对于解决房地产行业融资问题,让投资者能以低成本投资房地产行业以及丰富投资者投资品种,都有十分重要的意义。本文的第一部分主要阐述了我国REITs产生的背景,研究意义和研究方法。第二部分首先对REITs的定义、分类及特点及发展历程进行梳理,并对我国目前发行的REITs产品进行分类,总结出目前我国REITs产品的特点、特色条款及作用。第三部分主要为对案例的分析,笔者首先介绍了案例的基本情况,之后从基础资产、现金流预测、交易结构、发行利率、投资风险等多角度对亿利生态广场REITs发行的可行性和意义进行分析,并将其与鹏华前海万科REITs进行对比,通过对比分析亿利生态广场REITs的优势和不足。本文第四章总结了亿利生态广场REITs的可借鉴之处和存在的缺陷,并提出了相应的改进意见,为未来REITs发展提供了方向。诚然,亿利生态广场REITs并不是一个十全十美的产品,其自身也有“名股实债”,投资标的过于集中,双重纳税等问题,与国外的标准产品相比还有一定差距,但它也是一个在现有环境下的金融创新产品,为房地产行业提供了大量资金,丰富投资者的投资渠道。以亿利生态广场REITs为代表的一系列REITs产品,所反应出的问题也与目前我国的客观环境是分不开的,如租售比过高导致投资房地产的运营收入不理想、无REITs专门法规和无税收优惠,个人投资者很难参与REITs投资等问题,都是阻碍未来我国REITs的重要因素。本文针对目前存在的这些问题,提出了未来REITs应当完善的部分,如进行“固定收益+部分房地产增值收益”,从投资资产的区域和类型角度丰富投资标的,完善相关法律、扩大投资者范围等,以求为REITs的进一步发展寻找方向,也为未来推进更成熟的REITs产品提供改进建议,切实的丰富房地产行业的融资渠道和投资者的投资品种。