作为连接房地产行业和金融行业的复合型产品,房地产投资信托基金一方面为房地产企业提供了新型的融资渠道,另一方面,它具有风险低和收益稳定的特点而成为广大中小投资者优质的投资工具。在我国房地产行业面临“轻资产”转型的当下,房地产投资信托基金市场的开发不仅可以盘活巨额的存量资产,还有利于推动房地产行业产业升级,向高质量的盈利模式转变,逐渐从“开发+出售”的高周转模式演变为一次性销售与持续性收入并重的服务型模式。但我国正式发行房地产投资信托基金的时间较短,在法律上并没有关于房地产投资信托基金构成的具体规定,与国际上通行的房地产投资信托基金的形式有一定的差距。从税收上看,我国现行房地产投资信托基金在所得税政策上存在较多需要探讨的问题,比如:交易结构为了满足法律形式和会计上的要求,在所得税中存在重复征税现象;由于参与主体的多样化,尤其是多种金融工具的嵌套,使得相关参与主体所得税纳税地位不明确;部分主体所得税负过高等。本文首先从房地产投资基金的定义、特征、作用以及国际上通用的类型着手,明确房地产投资基金属于广义资产证券化的分类,具有高流动性、低风险、收益稳定的特点,并说明了房地产投资信托基金在我国快速的发展现状和存在的问题。其次,对房地产投资信托基金的所得税优惠待遇适用性展开论述,房地产投资信托基金作为管道实体,其“穿透型”的课税原则使得国际上大多数国家和地区对其未分配的收入免征所得税。但所得税优惠政策会带来税收收入减少、课税实体待遇不公平以及效率低等诸多问题。本文从税收收入变动、企业所得税课税目标与优惠政策相一致等方面来佐证采取所得税优惠政策的合理性。在此基础上,本文介绍比较了我国当前房地产投资信托基金参与主体在设立、存续以及分红阶段的所得税政策,以“中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划”作为典型案例展开分析,发现我国房地产投资信托基金涉税主体复杂使得税收成本增加,部分金融工具纳税地位不明确,交易结构复杂化造成现行企业所得税中的优惠政策不能适用,存在重复征税。然后结合部分国家和地区的经验,测算了在不同的所得税优惠政策下参与主体的所得税税负,以及在不同税负和分红比例下的收益,给出我国房地产投资信托基金在不同结构形式下的所得税优惠政策以及对应的分红比例、负债条件等匹配条件。最后,本文提出完善房地产投资信托基金所得税的政策建议,明确金融工具的税收地位,针对融资者成本或投资者收益适用差别性优惠政策,以及设计与房地产投资信托基金约束条件相匹配的政策等。