实现土地增值收益在国家、集体和个人之间的合理分配,是农村集体经营性建设用地入市改革试点的核心目标之一。本文在对价值理论和国内学界土地增值收益研究评述的基础上,对土地增值相关概念、土地增值的本质属性进行了定性刻画,并总结了土地增值的一般规律,集体建设用地入市土地增值的具体形态。在此基础上,本文采用比较研究法分析了集体经营性建设用地入市土地增值核算的理论逻辑,构建集体经营性建设用地入市土地增值核算模型和核算技术方法体系。土地增值通常是指市场经济中土地价格的上涨,而土地增值收益则是土地权利人从这价格上涨中获得价格差额。随着经济社会的不断发展,地价虽时有波动,但是会呈现出不可逆转的增长总趋势。土地增值可以分为人工性增值和自然增值两种。前者为个人劳动和投资所致,后者为社会因素所致,二者是土地增值的主要成因。在这一认识下,本文提出集体经营性建设用地入市增值核算的主旨就是核算出由社会因素导致的自然增值,藉以实现土地自然增值在不同社会成员之间的合理分配和共享。集体经营性建设用地入市宜采用“剩余法”逻辑进行土地增值核算。所谓“剩余法”,其原理就是从集体经营性建设用地入市收入中扣除农村集体经济组织和农民的劳动和投资所致的价值增值部分,所得到的剩余额即为社会因素所导致的土地自然增值额。在技术方法层面,集体经营性建设用地入市土地增值核算需要完成两项工作:一是宗地入市收入的核定,二是宗地入市成本的核定。其中,入市收入可依照入市成交价款或租赁总收入核定。入市成本则应在重置成本法的理念下,采用标准成本法,不区分存量和增量,由县级政府按片区统一制定入市成本项目的类型及标准。最后,本文以德清县为例,对提出的土地自然增值核算模型及技术方法体系进行了应用和检验。