房地产行业在中国的作用和地位是极为特殊的,然而近些年来国内房地产市场却一改往日火热的势头,不断降温,行业逐渐陷入调控严格、竞争激烈、需求不足的境地。在外部环境恶劣的情况下,只有从企业内部开展变革,优化自身经营管理效率,才能让房地产企业实现健康稳定的持续经营发展。本文使用了DEA-Malmquist效率模型对国内A股市场57家房地产上市企业的经营效率水平做出了测算分析,结果发现:国内房地产上市企业的整体经营效率水平不高,绝大部分企业的规模目前已经超过了最优生产规模,在管理和技术创新方面也存在进步空间。国有型房企整体表现略好于民营房企,各类派系房企由于不同的发展策略和管理方式,也表现出了不同效率特征。这其中,注重控制企业规模和产品品质的浙系房企,值得行业学习。对效率的动态分析发现,各效率变化指数年均超过1,说明行业整体是在进步的,政策和市场之类外部因素对于行业的影响不容忽视。之后使用Tobit模型寻找出总资产、营运资金与借款比、真实负债率和应收账款周转率与房地产上市企业经营效率之间的关系。最后根据实证结论,针对房企经营效率提出优化意见:企业革新,优化管理;降低杠杆,提高周转;放慢步调,提升品质;灵活协调,适应政策。