随着老龄化程度的增加,养老问题已成为中国社会关注焦点。养老地产作为提供居住空间和养老服务的载体,是解决养老问题的重要环节。但目前养老地产发展中存在融资难、融资渠道单一的问题。同时中国传统房地产开发企业面临竞争加剧,企业寻求转型的格局。研究养老地产开发运营融资结构问题,不仅可为房地产开发企业转型养老地产提供理论依据,更可促进养老地产快速发展。本文通过理论与实际相结合方式对养老地产融资组合进行研究。首先,基于权衡理论、优选融资理论、融资组合理论和项目融资理论,提出利用多种融资组合为养老地产解决融资难题。其次,在对信托、产业投资基金、公私合作模式(PPP)、保险、房地产信托投资基金(REITs)和银行信贷六种融资工具的概念、运营模式及其在养老地产中的应用进行研究,得出融资工具在融资规模、资金使用周期、资金进入时点、项目融资要求、融资成本等这七个方面优选排列。最后结合中国养老地产开发运营各阶段资金需求特征,通过综合分值比较,从理论得出公私合作模式(PPP)、产业投资基金、房地产信托投资基金(REITs)、保险的优选排列组合和保险、银行信贷、产业投资基金、产业投资基金或房地产信托投资基金(REITs)的次优选组合,并对应用进行说明。同时对融资过程中的风险识别、评估和控制进行阐述。由于养老地产开发环境和项目存在诸多影响因素,养老地产融资组合还需结合项目特点有针对性的选择。