国内各大城市为了解决城市空间受限、道路交通拥堵、环境污染严重等问题,大力倡导发展城市轨道交通。但城市轨道交通因存在着建设投资资金规模巨大、运营管理成本高昂的特征,与准公益性产品公益性矛盾突出,一直阻碍着其可持续发展。“轨道+物业”开发可以为轨道交通企业带来经济效益,减轻财政压力。因此,轨道交通与物业开发模式结合成为了学者们的发展和研究方向,“投融资、建设、运营、物业开发与管理”的一体化发展是我国发展轨道交通的必然趋势。而北京作为我国超一线城市,城市发展空间不足、交通拥堵、财政补贴压力大等问题尤为突出。因此,探索北京地铁“轨道+物业”开发模式及投资评价是必要的。本文在对港深京“轨道+物业”开发模式与数据对比分析基础上,以北京地铁的琨御府物业开发项目为例进行开发模式分析与投资评价研究,并辅以深圳塘朗站项目作为对比,旨在为北京地铁“轨道+物业”开发提出建议。主要内容包括以下几个方面:(1)北京地铁“轨道+物业”开发现状与问题分析。在分析北京地铁“轨道+物业”开发模式与现状基础上,得到北京地铁“轨道+物业”开发存在“一级半”开发模式具有制约性、缺乏法规政策指导及物业形态单一和销售方式不合理问题。(2)北京地铁“轨道+物业”开发模式优化。通过对港深京“轨道+物业”开发模式与数据的对比,提出北京地铁要学习自主开发与合作开发相结合的开发模式,并对自主开发与合作开发相结合开发方式进行内涵与多层次分析。(3)“轨道+物业”开发投资项目评价方法。建立了针对自主与合作开发方式的投资评价模型。(4)北京琨御府开发模式与投资评价案例分析。运用投资评价方法计算琨御府项目的净现值与内部收益率,同时引入深圳地铁塘朗站项目作为对比,分析不同物业形态和销售方式“轨道+物业”开发项目的经济效益。计算得深圳塘朗站项目内部收益率略高于琨御府项目,在一定程度上也说明了丰富的物业形态和租售并举的方式更有利于获取更大经济效益。本文主要有以下两个方面的创新点:(1)对比分析了港深京地铁开发模式与数据表现,并为北京“轨道+物业”开发提出建议,为“轨道+物业”研究提供了理论分析及经验数据;(2)建立“轨道+物业”开发不同开发模式的投资评价模型,并对北京琨御府和深圳塘朗站进行了定量的投资评价比较分析,为其他“轨道+物业”开发项目提供评价方法和对比依据,促进“轨道+物业”开发的良好发展。