不动产投资信托(REITs)是一种采取不动产证券化方式进行融资的工具，以公司或信托的组织形式，REITs集合投资者的资金，收购并持有收益类房地产或为开发房地产项目进行融资。廉租房是政府向低收入家庭提供低租金住房保障的制度，是一个国家社会保障制度在住房领域内的具体体现。一直以来，住房保障都是政府的重心工作，廉租房制度则是住房保障体系中的重要环节。我国廉租房制度的实施需要大量的资金作为保障，而目前廉租房建设的资金来源单一且极不稳定，截止目前，全国还有很多城市没有实施廉租住房制度，已经实施的城市，其廉租房也数量有限、实施效果差强人意。与此同时，我国民间有着充裕的金融资本，却找不到合适的投资渠道。这一矛盾显示，REITs模式在我国的廉租房融资市场能够有所作为。 在国外，REITs这一金融工具发展势头良好，学者认为，通过REITs方式为中国的廉租房提供融资，能够充分调动社会资金进行廉租房建设，也能减轻政府压力、盘活财政资产。廉租房通过REITs融资，不仅可以缓解廉租房住房建设的融资困境，同时，对于我国的金融市场、房地产市场的发展都有积极作用。 但与西方和亚洲邻国相比，我国现存的法律体系还未能出台专门针对REITs的专门规定，在既有法规之间，也还存在着这样或那样的冲突。当前的法学研究，也仅涉及到REITs的大致立法框架及建议，未深入联系到具体的REITs产品并就其相应法律关系进行剖析。加之廉租房这一政策性制度虽确立很久，但直至近年对廉租房建设的迫切性才取得共识，其拓宽融资渠道的需要才方始显现。所以，我国国内经济学界对廉租房REITs融资方式的研究才处于起步阶段，对廉租房REITs法律制度的研究更远谈不上完善。引入具体的廉租房REITs融资模式以促进廉租房建设，这一要求相当迫切，也极具现实意义，而与其配套的相关法律问题，也需要在目前既有成果的基础上继续深入研究。 本文根据我国廉租房建设的实际，针对我国廉租房建设中出现的资金困局，结合既有的REITs研究资料，对我国廉租房融资制度创新方面进行拓展，通过对具体融资方式——廉租房REITs基本理论的探讨，将较为抽象的REITs法律制度与廉租房建设的融资框架相结合，深入探究了REITs相关的法律制度，作者借鉴了国内外学者在廉租房制度和REITs制度方面的相关论述，在了解REITs运作模式的基础上，通过对其所涉及的法律问题进行分析，结合我国实际情况，辨析了我国实施廉租房REITs制度的现存法律障碍，再借鉴国际经验，对我国廉租房REITs融资的相关法律进行探索，提出了廉租房REITs的合理建议，以使研究具备一定的实用价值，能够为当前的廉租房建设REITs融资制度提供参考，同时也期望能为廉租房REITs制度的进一步相关研究和探索提供有益帮助。 本文以对REITs法律制度的分析为主线，以我国廉租房建设的REITs融资模式为视角，将全文划分为五个部分进行论述： 导论，文章指出，本文的研究背景是在当前引进REITS的呼声较高，而廉租房建设又缺乏资金的情况下进行的，文章将廉租房和REITs进行结合，抓住了需要以REITs融资促进廉租房建设的有利时机。接着，文章对经济学界和法学界对REITs和廉租房融资制度的相关文献进行了回顾，发掘了发展廉租房REITs的理论基础，并进一步指出了以廉租房建设为视角分析REITs法律制度和研究我国廉租房REITs法律制度的重要意义。说明了本文的研究方法为法学和经济学跨学科研究范式，并梳理了本文的基本研究思路。 第二部分，文章对REITs和廉租房的概念进行了界定，介绍了REITs的历史演进过程和制度价值，阐述了我国廉租房的住房保障性质和廉租房建设的积极意义，根据现阶段我国客观存在的廉租房建设现状和资金困局，提出引进新融资工具的必要性，在此前提下，通过对国外经验的对比，文章认为，我国有必要引进REITs这一融资工具，并利用其为我国廉租房建设服务，由此阐述了REITs在中国廉租房建设中的重要意义，论证了廉租房REITs在我国已经具备相应的现实可行性条件。 第三部分，文章对REITs的组织形式、类型选择进行了介绍，从REITs的募集方式到资产管理机制，从资产投资方向到税收优惠原理等，分析了REITs的运作制度，同时，文章也对REITs的风险防范机制如资产评估制度、信用评级、增级制度、信息披露制度、监管制度等进行分析，并对其退出机制作了简要介绍。 第四部分，文章根据我国实际状况，重点分析了我国在引进REITs上所存在的法律制度障碍，主要是：我国目前还没有出台专门规制REITs的制度，也没有能代替专门REITs制度对REITs进行规范的产业投资基金制度，同时，由于我国在信托、证券相关法律制度上的基础欠缺，加之我国没有对REITs产品进行信用评级、增级的传统，和我国税法上对REITs的非差别性对待等因素，不利于REITs的设立和运作，从而构成了我国引入和发展REITs的重要障碍。 最后一部分，文章总结了相关内容，提出了我国REITs法律制度的框架，并对我国REITs立法的体例选择和立法层级进行了建议。在此基础上，文章再从廉租房REITs设立的选用类型、组织结构、募集方式出发，就相关制度的建立提出了自己的建议，在廉租房REITs的投资主体、投资方向、税收制度、风险控制机制等方面，也提出了我国廉租房REITs相关法律制度的设想。 本文通过对所搜集到的REITs制度及廉租房建设等相关资料的研究，回顾了研究方法和研究成果，针对REITs法律制度，形成了自己的研究模式，并将研究着眼点设定为我国廉租房REITs这一具体产品，从大处着眼、小处着手，以廉租房REITs为视角，对REITs法律制度展开了论述，其创新点主要在于两个方面： 第一：目前，我国法学界对于REITs的研究，仅涉及到REITs的大体立法框架，还没有深入联系到具体的REITs产品，未就其相应法律关系进行深入剖析。本文通过对REITs基本法律制度的分析，将其应用于廉租房REITs这一具体金融产品，并创造性地提出了相应的法律制度建议，是在既有REITs法律研究成果基础上进行深入研究的有益拓展。 第二：考虑到我国的城市化进程，不久后即将面临对廉租房的大量需求，所以在当前，引入廉租房REITs融资模式、促进廉租房建设的要求相当迫切，也极具现实意义，而研究与廉租房REITs相配套的法律问题，是践行“法学服务于实践”宗旨的尝试，也是基于理论研究推动立法进步、促进经济发展的良好初衷，本文的相关研究，能够填补国内相关资料在这一方面的空白，不动产投资信托(REITS)法律问题研究—以我国廉租房REITs为视角也为廉租房REITs产品的引入和确立提供了理论依据，并为其他学者进一步研究该类问题提供了素材。