我国住房建设近几年取得了举世瞩目的成就，人均居住面积和住房条件得到极大改善，然而住宅市场高速发展的同时，商品房空置量每年以近1000万平方米的速度增长，而且截止到2000年我国仍有300万户家庭居住面积不到4平方米，这些问题的出现有许多因素，但根本原因是住宅市场供需结构性矛盾突出、住房市场和住房政策建设不完善造成的。几年来，许多学者和有识之士都曾对房地产业从各个方面进行了探讨和分析，其中有效需求不足、住宅空置严重和住房政策改革等方面的理论研究出了大量成果，对指导房地产业健康有序发展起着十分重要的作用。然而目前住房生命周期的价格机理研究与国外（尤其是美国）有巨大差距，本文拟从住房市场“过滤”这一常见现象入手，以传统的西方经济学的市场均衡理论为基础，着重探讨住房市场过滤理论，并引用两个重要模型进行定量分析。住房过滤理论在国外已有几十年的研究时间，而且通过数学模型量化分析可以预测新建商品房数量，研究住房结构性问题，并对住房生命价格机理进行全过程分析，较真实地反映住房市场的运行机理。本文运用住房市场过滤理论，对住房过滤效应“完全传递”的前提进行客观分析，对我国经济实用房进行了评价，对住房政策中的建造补贴和需求补贴进行了综合比较。结果表明建造补贴适用于住房市场发展初期，但从长远观点看，从建造补贴（贴砖头）到需求补贴（贴人头）是国际性发展趋势，尽管目前两种补贴方式并存。住房市场过滤理论有赖于完备的住房市场，我国正处于住房改革初期，许多方面尚不完善，但过滤理论对于建设我国住房市场、完善住房政策仍有重要的借鉴意义和启发作用，一是大力宣传梯度消费；二是大力发展住房二级市场（存量房交易市场），盘活住房存量；三是大力培育住房租赁市场，完善配套机制。