中国正处于经济和社会转型时期,中国的政府还保留着全能型政府或称之为大政府的形象,中国的政府还保留着计划经济时代的诸多痕迹。在大政府小企业的中国,企业所面临的最大的不确定性不是来自市场,而是来自政府。 国内快速的工业化和城市化以及住房分配制度改革启动了长期压抑的住房需求,房地产市场展现了史无前例的繁荣。但我国房地产业却只有20多年的发展历史,房地产业依然存在着种种不成熟、不完善、不健全等一系列不规范的问题；为了使逐渐成为我国支柱产业的房地产业走向规范和健康发展,近年来国家相关主管部门对房地产行业的管控政策频繁出台。 而作为国内房地产行业的开拓者、创新者和领先型企业一万科企业股份有限公司,实现20年的可持续成长。那么,在其发展历程中,是如何适应我国经济转型的特征和顺应尚不规范的房地产行业发展要求,在努力履行企业公民责任的前提下,实施什么样的企业政治战略?如何处理好与政府等利益相关者们的关系,从而获取市场竞争优势,实现可持续经营的?当中是否存在可以为尚处在经济转型大环境下的房地产业界存在参考和借鉴的地方?对于经济转型期的中国企业在如何应用企业政治战略获取市场竞争优势是否有指导意义?这些均是本文所关注的地方。 本文从三个部分对万科成长历程中的企业政治战略应用进行研究,并得出有价值的结论。 第一部分主要是对国内外有关企业政治战略和中国经济转型的研究理论进行梳理和归纳。 第二部分是案例正文,主要是对万科的公民责任履行情况、历史沿革、成长及发展等进行全面、深入、周到、客观的详尽描述。 第三部分案例分析是本文的重点,通过以万科作为对象,综合考察处于经济转型期和不规范的房地产行业背景,研究万科企业的公民责任履行情况,用纵、横截面研究结合的方式,对万科成长过程当中的企业政治战略实施相关分析(万科企业面临的外部政治环境、万科的政治战略能力、万科的政治战略、政治战略应用类型分析等),从而得出万科在过去20年可持续发展当中企业政治战略的成功之处和可借鉴的地方。 万科是地产行业的标竿型企业,通过对其发展历程当中的企业政治战略应用的研究,可为其政治战略阶段性成功因素的总结提供参考思路,同时可为处于经济转型期、行业不规范双重背景下的众多的房地产企业实施政治战略提供指引,也可为同一宏观背景下不同行业标竿企业的企业政治战略应用提供一定程度上的思路借鉴。