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迈入21世纪,房地产业以前所未有的发展速度和规模成为我国经济的支柱产业。然而,自2003年国家“121”号文对房地产业资金链的严控,房地产业获取银行贷款的门槛不断提高。作为资金密集型产业,房地产企业对银行贷款的高度依赖,使得潜在经济风险不容忽视。引进房地产投资信托(REITs, Real Estate Investment Trust)模式有助于拓宽房地产业融资渠道,分散银行系统风险。一定可接受的风险水平上,实现基金单位持有者投资价值最大化是房地产投资信托应当追求的最关键目标,而达到这个目标的要求是其未来进一步发展的基础。从企业融资相关文献资料证据显示,对于投资经营策略的选择而言,实行集中化投资策略的公司有更好的业绩表现。鉴于我国有关REITs的专项管理办法或业务指引没有出台,未建立起合乎国际标准的REITs产品,缺乏可供进行实证研究的国内现实案例和数据资料,与此同时,发展REITs义是目前国内急于拓宽房地产企业融资渠道、缓解银行信贷压力的现实需要。本文将在发展较为成熟的新加坡REITs市场内,选抒7家业务类型各异且布局侧重各有不同的权益型上市REITs (S-REITs)作为财务绩效评估研究案例,从盈利水平和投资风险度两方面,运用多种指标与方法对其业绩水平进行测量与评估,得出结论：集中投资于不同房地产类型使得REITs的盈利能力和投资风险存在一定的差异。在此基础上,运用SWOT-CLPV矩阵模型对REITs在我国的发展进行定性和定量相结合的态势分析,进一步认清形势、清晰未来发展思路。最后,通过以上分析研究,借鉴新加坡REITs发展经验,结合我国国情,提出对组建我国权益型REITs基金产品(C-REITs)的启示与发展建议。第一章绪论部分主要概述了本文的选题背景、研究意义、研究文献、研究内容、文章框架及本研究的特色与创新之处等内容。第二章本章对信托理论、集中投资策略理论、企业绩效评估理论和道式股价波动理论做了简单介绍,为论文的进一步研究做出了理论铺垫。第三章以新加坡权益型上市REITs (S-REITs)为例,对房地产投资信托的绩效水平进行测量评估。首先,对新加坡REITs的发展进行了综述。其次,运用杜邦分析法和营运现金流(FFO)指标对样本基金的盈利能力进行考察。最后,运用协整分析法分析7家样本基金与新加坡海峡指数之间的相关性,并通过测算样本基金股票日收盘价P的标准差或方差来考察其股价波动性风险情况。在对新加坡案例进行财务绩效评估分析,全面掌握REITs盈利能力和风险特性的基础上,以国产“准REITs"的诞生与成长历程为背景,运用SWOT-CLPV交义矩阵模型对REITs在我国的发展进行定性和定量相结合的态势分析。然后,从这种发展态势的分析研究中找出有利的、值得发扬的因素,以及不利的、需要避开的东西,进一步认清形势、清晰未来发展思路。第四章通过对新加坡案例财务绩效的评估研究,结合房地产投资信托在我国发展态势的分析,由此明确组建我国权益型REITs产品(C-REITs)的投资组合定位,并提出相应的未来发展建议。