中国正在经历全球规模最大,速度最快,持续时间最长的老龄化进程。老龄人口的增加使养老地产迎来巨大的发展机遇,同时也面临不少的挑战。2016年930政策出台以及2018年资管新规的发布,使得房地产融资受限,房企迫切寻找新的融资渠道,房地产资产证券化不断扩容。REITs开始逐渐在中国内地发展起来,尤其是长租公寓领域,出现了多单REITs及类REITs产品。REITs良好的流动性以及其本身所具有的的高分红特性,与养老金低成本长久期的属性天然契合。因此,本文将通过分析养老金投资养老REITs,养老REITs投资养老地产的方式来解决养老地产开发的资金问题并促进其规范发展,同时为养老金配置及保值增值找到新的渠道。文章首先介绍了我国养老金、养老地产和养老REITs的发展情况、并对养老地产引入REITs的必要性与可行性进行了论证。随后通过案例分析法分析了中国内地首个涉老类REITs的产品结构、交易结构、增信措施等,并在该案例的基础上总结了类REITs产品的一般设计模式。即以资产支持专项计划为通道,设计一个双SPV的交易结构,并对其进行优先级和劣后级的分级,在交易所推出公募REITs后再转为公募REITs上市的模式。最后,文章提出了养老金投资养老REITs的具体方式:即通过设立养老金产品的方式在计划层面汇集资金并投资于资产支持专项计划的优先级的方式进行投资。