目前，在我国城市化进程不断加快的背景下，城市发展对土地的需求也在不断增加。加之我国人多地少的国情，要求城市建设活动必须在有限的空间里合理、高效地利用土地资源。因此，在城市快速发展以及保护土地资源的双重要求下，提高土地使用效率显得十分重要。这就意味着城市建设必须通过内涵式、集约化的发展，不断进行内部的更新改造，以满足日益增长的城市人口需求，旧城改造就是这种城市内涵式发展中的重要一环。一方面，政府通过旧城改造对土地进行再利用和再开发，获取更多的经济价值；另一方面，通过旧城改造可以切实提高旧城居民的生活品质。然而在目前的发展背景下，旧城改造更倾向是一种“自上而下”的政府行为，往往采用决策者和开发商的意志，通过简单粗暴的暴力拆迁获得土地，居民意愿很难得到表达。正是基于以上两点的认识，笔者试图通过自己的分析研究，探索一条“上下结合”的改造之路。本文研究的具体对象是西安振兴路居住地段。通过这样的“上下结合”的改造路径，研究其土地利用的合理发展方向，并最终提升土地利用的潜力。首先，本文通过研究“旧城改造”、“住区更新”、“居民意愿”以及“土地利用及其潜力”四方面的国内外理论和实践，对目前国内外相关研究的现状水平和成果进行分析和总结，并从中归纳出一定的经验方法，指导振兴路居住地段土地利用潜力的提升。其次，对西安振兴路居住地段现状情况进行分析与研究，并从土地的使用性质、功能结构、以及土地使用强度三方面深入分析振兴路居住地段在土地利用方面的现状情况和存在的问题。笔者提出振兴路居住地段目前迫切需要进行更新改造。再次，笔者从动因和影响因素两方面研究了振兴路居住地段土地利用的潜力和提升方向。其中，从“上位规划”和“居民需求”两个影响要素的纵向对接分析振兴路居住地段土地利用潜力的提升方向，通过相关案例研究和改造手段的借鉴横向探索振兴路居住地段土地利用潜力提升的方法。从土地利用潜力的研究方式上达到“自上而下”和“自下而上”的对接。另外，作为本文研究振兴路居住地段土地利用潜力的指标要素，笔者在前人研究的基础上，深化了社会效益、经济效益以及环境效益三方面的内容，提出了能够直接反应振兴路居住地段土地利用潜力的具体指标。这套指标要素既包括一般用于规划建设的相关指标，例如容积率、建筑密度等，又包括从居民意愿中提取的与居民利益相关的建设指标，例如住宅户型等。这样就做到了从土地利用潜力的研究内容上实现“自上而下”和“自下而上”的对接。最后，笔者以西安城市发展为大背景、以布局合理和结构优化的可持续发展为前提，以土地集约利用和综合利用为目标，提出了针对振兴路居住地段土地利用潜力的提升策略。以期通过笔者的探索，对今后的研究提供一定的基础。