住宅折旧的确定是评估既有住宅价值的关键，可协助评估师对收益性财产进行分析和比较，为后续进行的住宅抵押、投资、保险、课税等经济活动提供科学的房地产现值依据。目前，我国在住宅折旧的评估上存在诸多问题：（1）住宅折旧包括有形折旧和无形折旧两部分，在大多数评估实例中，只对有形折旧即实物折旧进行评估，而很少对无形折旧进行评估。无形折旧未能在住宅折旧评估中得到充分的体现。（2）住宅折旧评估方法缺乏深入的研究。因此，合理地构建住宅折旧指标体系以及科学地对住宅折旧进行评估显得尤为重要。本文以确定住宅折旧度为研究目的，对住宅折旧评估指标体系的构建、指标权重的确定、评估方法的应用进行了深入研究，并获得一定成果。主要研究内容为：（1）在查阅、分析研究国内外文献和相关规范标准的基础上，考虑实物折旧、功能折旧、外部折旧三个方面，建立了住宅折旧评估指标体系及相应的折旧评价准则。（2）在考虑等级个数和相邻等级之间模糊关系的基础上，提出了应用隶属函数构建了评估等级模糊集，能够较好地处理等级间“亦此亦彼”的模糊关系。（3）应用区间数改进的层次分析法确定住宅折旧指标权重。由于住宅折旧评估指标大多为无量纲定性指标，客观数据难以获取，选用主观方法——层次分析法确定指标权重。提出应用区间数对层次分析法改进，能更好地体现评价时的模糊性，并能较好反映出指标之间的优先关系。（4）提出应用物元理论对住宅折旧影响因素进行分析，并结合模糊综合评价方法对住宅折旧进行综合评估，能够很好地处理实际住宅折旧评估中的问题。（5）以青岛李沧区某住宅为案例进行折旧评估，运用本文提出的方法进行评估分析，结果表明该评价方法有较好的实用性，可为评估人员提供借鉴和参考。