商品房预售是特殊的不动产交易，由于是对尚未建成的房屋进行交易，因此存在着风险和不确定性，加之政府对商品房预售制度监管缺位、配套的相关司法制度不健全、房地产市场信用体系不完备，带来了很多市场风险和交易问题。因此迫切需要对商品房预售制度进行研究，使其完善，以保障商品房预售市场的安全与稳定。 中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》引发了社会各界对商品房预售制度存废问题的大规模讨论，本文经过分析，认为贸然取消商品房预售制度并不能从根本上解决商品房预售中所存在的问题。当前的着力点应当放在进一步完善制度、加强监管上，而不是取消商品房预售制度。 本文对我国商品房预售法律制度的立法状况进行分析，指出了我国商品房预售制度存在的不足之处。通过对中外商品房预售制度的总体比较和期房按揭法律关系及其性质的具体分析，我们可以发现我国内地的期房按揭制度涉及的法律关系有多个，而且非常复杂，因此该制度与香港的按揭制度有着本质的区别，也与抵押、质押等传统的担保形式有很大的不同。尽管《物权法》将“正在建造的建筑物”划入了抵押物范围，但是笔者认为，这仍不足以解释期房按揭制度的法律性质，因此我国的期房按揭制度是一种新型的担保制度。 商品房预售合同是由债权行为和物权行为构成的，仅从债法上研究加强对预购人的保护和救济是不够的，应该考虑借助更为有效的物权效力来完善之。顺着这个思路，笔者提出了以下建议：通过明确商品房预售期待权制度，使之成为预购人预告登记请求权的权利基础，加强预购人的法律地位；《物权法》的预告登记制度还很简单原则，对期房预购人的保护力度不够，应当设计一套制度来专门保护预购人的预告登记请求权，而且应另行立法规定预告登记的适用范围、具体效力和登记机关；加强预售款的监管，确定预购人及其委托的社会中介机构为监管主体；强化政府监督管理机关的职责，政府对商品房预售活动的监管，应包括事前、事中和事后监管。