住房是民生之要。我国坚持“房住不炒”“租购并举”理念定位,突出住房民生属性,扩大租赁住房供给,促进全体人民住有所居、住有所宜。目前国内大中城市尤其是长三角、珠三角等经济发达地区的人口流动性趋势持续上升,房价高涨不下、购房限制政策紧缩,使得住房长期租赁需求不断扩大。专业化、机构化租赁住房（即“长租公寓”）成为房地产市场存量经营的重要突破口,加上红利性政策加持和多元化资本进入,长租公寓市场整体布局扩大、示范引导作用显现。但同时,租赁住房的有效供给紧缺、住房存量市场的开发经营监管主体不明、长租公寓租赁价格不合理、“重售轻租”倾向严重等问题引发社会和学界关注。为了解答上述问题,本文以长租公寓为研究对象,梳理总结长租公寓的内涵、发展和运营状况,归纳长租公寓租赁价格的特征和基本规律,探索构建长租公寓租赁价格的形成机制,为促进长租公寓以及住房租赁市场健康平稳发展提供研究依据和政策启示。长租公寓租赁价格形成机制主要包括形成主体、形成方式、影响因素三方面内容。基于文献资料和研究报告,总结归纳长租公寓租赁价格的特征和基本规律,识别价格形成过程中供给、需求、经营、管理四方主体的功能定位,归纳基准、核心、竞争三种价格形成方式,揭示经济、社会、行政、内在、环境五层因素的主导影响,建立起本研究的理论分析框架。基于以上分析,以杭州市辖区（除富阳、临安）的长租公寓为研究对象,以包括网络大数据、社会经济数据、电子地图数据在内的多元数据为支撑,利用核密度估计、探索性空间分析、全局趋势分析、空间自相关分析、空间插值分析等空间分析方法研究长租公寓租赁价格的时空分异特征和基本规律;利用普通最小二乘回归模型、地理加权回归模型和多尺度地理加权回归模型等计量模型方法对影响长租公寓租赁价格的若干变量进行定量分析和拟合结果比较,最后基于拟合效果最优的多尺度地理加权回归模型对长租公寓租赁价格的主要影响因素进行数据描述和可视化分析。实证分析结果表明,对长租公寓租赁价格在较大范围呈显著正相关的因素有长租公寓品牌影响力、到最近汽车站的距离和到最近主干道的距离等,而对长租公寓租赁价格在较大范围内呈显著负相关的因素有房屋可使用建筑面积、到最近商业中心的距离、到最近地铁换乘站点的距离和到最近行政服务中心的距离等。综合理论与实证结果,结合杭州市长租公寓的现状,剖析长租公寓租赁价格形成机制与政府宏观政策之间的关系,提出杭州市长租公寓市场健康、稳健、持续发展的政策建议:实施差异化、分类指导的灵活调控政策;构建更加完备的住房租赁管理体系;优化供需两端主体结构,促进市场高质量发展;支持经营主体规模化、机构化、良性化发展;优化城市空间布局,增强基础设施支撑能力;持续维护和利用好长租公寓的品牌效应;推动租购同权和基本公共服务均等化。