预告登记目前面临的主要问题有，首先，我国物权法对于预告登记的适用范围、适用条件、效力、善意取得等实体问题和发生、涂消、转让等程序性问题存在漏洞甚至空白，与外国预告登记完善的制度体系存在差距。更重要的是，在预告登记应用过程中很可能发生与其他权力的竞存，当发生冲突时哪项权力顺位优先及法律适用的合理性依据为何都是值得深入探讨的问题。研究表明，可以适用不动产预告登记的请求权包括以下事项：房屋所有权（包括期房和现房）、建设用地使用权及空间建设用地使用权、土地承包经营权、抵押权（包括最高额抵押权）、地役权、非基于合同关系由其他法律关系所引发导致物权变动的债权请求权。并且，以上权利都是可以附加条件和期限的。承租权也应当适用预告登记相关规定。对预告登记程序性成立条件应适当放宽，预告登记应准用不动产善意取得的规定。在预告登记与一些民事权利竟存时，可适用的规则有：（效力由高到低）建筑工程优先受偿权效力已办理预告登记的消费者请求权未办理预告登记消费者请求权，预告登记请求权与普通抵押权顺位依权利成立先后而定。预告登记基础债权债务关系中的抗辩权得依法正常行使；未经登记的租赁人优先购买权不能对抗预告登记；预告登记对抗未登记按份共有人的优先购买权；当预告登记与抵押权登记竟存时，顺位依权利成立先后而定；预告登记约束继承人，可以对抗公证的遗赠抚养协议也可对抗对物权变动请求权的公证；企业破产时，预告登记权利人享有别除权或取回权，与其他别除权的效力顺位应按登记先后确定。当预告登记与一些公权力发生冲突时，可适用的规则有：预告登记与税收优先权出现竟存情况的处理原则应当是时间在先效力在先。预告登记可对抗财产保全、强制执行；预告登记与法院判决二者的效力本不在同一层次，论理不应当发生冲突，实际中有冲突发生则一定是预告登记或法院判决本身出现了问题，所以解决这种冲突的关键是找出预告登记或判决中的错误所在；征收（征用）法律效力优先于预告登记；法院应当受理预告登记的行政诉讼。我国预告登记效力模式与国外“禁止登记”、“效力待定”和“相对无效”的模式均不相同，应为综合此三种类型的创新尝试，我们称之为“当事人合意模式”，该模式对于明确中间行为效力、简化预告登记推进过程有重大意义。就我国目前情况而言，预告登记的推进应为广义解释，不仅包括对预告登记义务人的中间处分的裁处，还应包括对其他可能影响预告登记推进的各种情况的裁量，甚至可以包括预告登记是否自始无效无法推进的事由。就此而言，预告登记有效期内与其他权利或制度的竞存、关联与协调，也可以认为是现行法律制度中预告登记推进的有机组成。应进一步充实、完善预告登记的转让（变更）、涂销程序。