随着中国经济的发展和城市化的进一步推进,尤其是90年代的住房改革,房地产市场迎来了快速发展的时期,房地产行业的发展带动了相关产业的发展,创造了大量的就业,日益成为国民经济的支柱产业。房地产市场与民众的切身利益密切相关,近年来住宅价格的快速增长日益超过民众收入的可承受能力,房价成为民众关心的热点话题。为了促进房地产市场的健康发展,政府近年来出台了一系列措施,但是截止到目前效果并不理想。如何对住宅价格进行科学的定价和评估,区分住宅增长中的合理部分和泡沫部分,解释建筑本身、区位和邻里环境等因素对住宅价格的影响程度,成为城市经济学和房地产经济学等相关领域的学者日益关注的研究课题。特征价格模型(Hedonic Price Model)最早起源于20世纪30年代的美国,经过几十年的发展,广泛的应用于城市住宅价格的研究领域,成为国际上评估和定价住宅的特征价格和编制住宅价格指数的主流方法。在近10年的时间里,国内许多学者在对国内住宅市场的研究中采用了特征价格模型,但是这一模型在国内远远没有被广泛应用起来,本文的研究就是在这一背景下进行的。本文首先通过对特征价格理论的发展历程、理论基础、模型构造等理论内容进行详细的介绍和总结,之后通过对采集的上海市住宅的样本数据进行量化处理,根据之前学者的研究和分类,共抽取了11个特征变量并且把特征变量分为三大类,其中,建筑结构类包括建筑面积、房龄、装修程度和绿化率4个特征变量,区位特征类包括距市中心距离、距轨道交通距离和交通通达性3个特征变量,邻里环境类包括生活服务配套设施、文体配套设施、外部环境和学区房4个特征变量,之后,构建出上海市住宅特征价格模型。其中,不仅建立了基本的多元线性的特征价格模型,而且采用了半对数函数形式和对数函数形式对基本模型进行了改进,使得模型对住宅价格变化具有更好的解释力。文章还对特征变量的多重共线性进行了检验,并且运用因子分析方法处理多重共线性问题,从而建立了新的线性特征价格模型,比较了建筑面积、交通、生活条件、住宅质量和自然环境等因素对上海市住宅价格的影响程度。最后,对四个特征价格模型的结果进行了比较,分析了差异产生的原因,对本文的研究过程和结论进行了总结,概括了主要的工作和成绩,也归纳了存在的不足和缺点。希望本文的研究能推广特征价格模型在国内住宅市场的应用,并且促使社会更加科学合理的认识住宅市场的价格变化,从而促进住宅房地产市场的合理健康发展。