物业税的税制如何设计,征收目的以及物业税对相关组织和制度的经济效应如何,都尚未达成共识。尤其是在房地产市场迅猛发展,房价高企的现状下,容易将物业税对房地产市场的影响过分放大,从而忽视物业税在完善税制、建立地方公共财政、实现资源优化配置、调节贫富差距等方面的重要作用。开征物业税的难度很大,这正契合它在税制变革中的重要性。　　由于我国实行的是土地公用制,公有制下物业税税制改革就必然涉及到土地批租制度的改革。无论是物业税的税制设计,还是物业税对地方政府财政、房地产市场的影响,都要考虑土地批租制度改革的协同效应。本文紧紧把握物业税和土地批租制度改革之间互为条件、互相促进的关系,并在各个研究层面和分析过程中都体现出这种关系,希望以此得到更符合经济理论和规律的分析结果。　　在物业税的税制设计上,考虑到土地的所有权性质以及原有批租制度的各种弊端,拟将土地出让金的缴纳方式改为年租金,并区别于物业税,即开征的物业税中不包括土地价格,这是一种同步改革方案。同时,按照“简税制,宽税基,低税率,严征管”的原则,在物业税的税基、税种和税率、纳税对象、税收归属、税权划分等方面也做出了具体分析。　　土地出让年租金制和开征物业税对地方财政存在两个潜在的影响:一是可能导致地方财政出现缺口,从而影响地方政府提供公共服务的能力;二是物业税作为一种“显性”的直接税和地区性的受益税,相当于对享受地方公共服务的用户收费,这有助于强化地方居民的纳税人权利意识,强化地方居民对地方政府的财政监督和财政约束,从而有助于规范地方政府的行为,硬化地方政府的预算约束,激励着地方公共部门决策产生有效率的结果。本文通过对地方土地财政收入规模和物业税收入规模的估算,得出结论:短期内同步改革所造成的地方财政缺口很小,只要措施得当,不会影响政府正常职能的发挥;长期内物业税将成为地方政府的主要税源。　　物业税的一个重要研究方向在于它是否对当前飞涨的房价具有平抑作用,也就是物业税对房地产价格的影响如何。物业税影响房地产价格的传导机制在于影响土地价格和保有成本,本文利用Granger因果检验和住房需求——住房价格关系模型来分析土地价格下降和保有成本(即经常性支出)增加对房价的影响,得出开征物业税对房地产市场的冲击并不大,并不会造成房价大跌的结论。另外,利用李嘉图等价定理也可以对此进行解释。　　物业税税制的不同方案会产生不同的经济效应,而土地批租制度的改革则直接影响物业税的税制设计。因此,在同步改革的情况下,设计一个可行的方案,并分析其经济效应,对于当前还处于“空转”阶段的物业税来说,具有一定的实际和理论意义。