2010年国家宏观政策对房地产市场调控之后，商业地产热潮随着而来。很多房地产开发商将商业地产作为代替住宅的一种不受调控影响的商品形态。事实上，作为商业地产本身，除了作为商品出售的价值以外，它更大的价值在于其本身运营产生的巨大现金流和运营利润。这一点被越来越多的开发商认识并重视。也正是“只会开发，不懂运营”的现状，使得商业地产模式的探讨越来越迫切。　　为此，本文将对国外商业地产发展的先进模式和发展道路进行分析，着重研究商业地产的产业价值链、定制地产以及融资渠道等问题。分析发达国家在商业发展上值得国内政府、商业地产商、商业运营商需要注意的问题，探讨适应目前经济发展需要或者是地域需求的商业定位方式。剖析商业地产发展模式历程的演变和应该如何结合中国消费市场的实际情况，找到有中国特色的第四代商业发展模式，以指导我们对于目前市场上大量出现的商业地产项目进行准确定位和调整。　　商业模式的发展以及项目的定位应符合实际需求，与当地的市场基础结合才是最关键的因素。本文结合苏州市苏房集团有限公司2011年拍得的商业地块---B5地块的具体情况，对该地块周边辐射区域的实地消费人口、商业体量、消费习惯进行实地调研和数据分析。通过研究过程中对于实际规划要求，集团资金情况的了解，深入探讨了商业开发企业在项目的模式选择以及具体定位方案中会遇到的问题。　　通过本文的研究，针对商业地产发展中遇到的问题，结合国外发展的经验，以及B-5地块在实际定位中遇到的困难，提出了地产价值最大化、商业运营前期介入、融资模式和盈利模式相结合等新的思路和解决方案。希望在商业地产的发展中更具有指导意义。