土地是各类生产活动必不可少的生产要素,是经济社会得以健康持续发展的重要保障。目前我国正处于产业转型升级的关键时期,城市规模的不断扩张以及传统粗放式的产业发展模式导致土地供需矛盾日益突出。盘活存量工业用地将成为本阶段促进工业发展、实现转型升级的重要抓手。非正规工业用地是存量工业用地的重要组成部分,在全国具有普遍性。推动非正规工业用地正规化,将是存量工业用地再开发的重要环节,也是土地资源管理部门不得不面对的一个现实问题。然而,当下对非正规工业用地的再开发并没有形成具有普适性的用地政策引导与规范,且现有研究对非正规用地的关注也较少。因此,有必要对非正规工业用地展开相关研究,在分析其概念内涵、外部约束的基础上,提出相应的正规化途径。本文首先以浙江省X区为典型案例,具体探讨了非正规工业用地的基本特征与具体类型,得出解决非正规工业用地的出路问题与民营经济的发展有着重要关联。基于此,结合民营经济发展背景,本文将非正规工业用地的时间演化分为四大阶段。由于非正规工业用地作为一种制度外的存在,涉及众多利益主体,是土地上精英主体非均衡博弈的产物。因此,本文结合城市增长机器理论,探讨了各个阶段非正规工业用地背后的形成机理。研究发现,非正规工业用地的产生是各类主体基于所处的政治、经济、社会环境所表现出来的生存策略与应对机制,在特定时期具有其历史必然性。在以案例形式加强对非正规工业用地概念内涵理解的基础上,结合当下产业转型升级面临的挑战,本文指出,从全国层面来看,推动非正规工业用地正规化符合时代发展的现实需求。由于传统正规化的方式会给社会带来一系列负面影响,寻找到具有差别化的、得人心的、具有普适性的正规化途径至关重要。基于此,本文创新性地提出了两条以“工业用地指标交易体系”为基础的正规化途径,即分时正规化与分类正规化。同时根据研究结论,本文提出相应的政策建议:允许建设用地指标的跨区域再配置,以实现生产要素向高效率地区流动。