商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房(期房)预先出售给买受人,由买受人支付定金或房价款,并在未来确定的日期将预售房交付给买受人的行为。由于我国的商品房预售在我国商品房买卖中占据了重要地位,而我国相关的法律制度尚不完善,且较为原则,因此应对其加以研究。 在商品房预售过程中,买卖双方当事人先行签订的认购书是约定当事人有义务在一定期限谈判签订正式买卖合同的独立的合同。相对于预售合同(本约)而言,认购书是预约。一般来讲,认购书中的定金仍应属于违约定金,在一方当事人不依诚信原则对预售合同的签订进行谈判时,应适用定金罚则。认购书的签订不因未取得预售许可证而无效,在开发商取得施工许可证之后就应当认可认购书的效力。当违反认购书时,应当可以适用损害赔偿的救济形式,并且在“可能且不违反约定”的条件下应当有限制的适用强制实际履行的责任。 现行的商品房预售合同登记备案在性质上应为国家对商品房预售资格审查手段,所登记的是预售合同,不具有当然的对抗第三人的物权效力,同时也不是确认商品房预售合同效力的必备条件。为了防止开发商等对预售商品房买受人期待权的侵害,我国应当建立预告登记制度,通过登记公示的手段,赋予债权以保全债权、对抗第三人的物权效力。 预售商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。预售商品房贷款抵押在标的物、当事人、标的物风险承担、主债权专用、抵押期间阶段性上均有别于一般的不动产抵押。由于其不转让房产所有权,因此也有别于“按揭”。由于在登记制度上有缺陷,与在建工程抵押、土地使用权抵押、建设工程价款优先受偿权存在冲突,同时在与开发商的担保、抵押解除后的贷款归还责任上也存在问题,因此,建议我国应建立健全相关法律法规,设立统一的登记机关,建立预告登记制度,建设工程价款优先受偿权备案登记制度,完善在建工程抵押贷款及土地使用权抵押贷款制度。