随着我国商品房市场的进一步发展,在商品房买卖过程中当事人之间的纠纷也日渐增多,其中不乏由于我国房地产法的不完善导致的法律适用方面的困惑,房地产法的立法完善已经成为一个迫切的问题。从我国现行的房地产法的渊源来看,主要由《宪法》、《民法通则》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》、《城镇国有土地使用权出让转让管理暂行条例》以及众多的部门规章和地方立法构成。现行立法非常庞杂且互相冲突重叠,在立法取向上带有浓厚的行政管理法色彩,行政管理权力对民事权利干预过多,自然使国家管理权力过分膨胀,使房地产权人权利萎缩。这种管理色彩浓厚的法律、法规、规章对于我国房地产和不动产及其交易市场的形成无疑起到了非常重要的作用,但是随着社会主义市场经济法律体系的完善,我国房地产市场走向规范,商品房、商用楼大量涌现,房地产法的功能将从管理功能逐渐的转变为保护房地产权人的权利,调整平等主体之间的交易功能。这种转变将使房地产立法的思路、指导思想、理论基础等发生变化,这种变化决定了现行房地产法的过渡性。物权法作为一个以界定物权归属为己任的自治法领域,实质上是房地产交易的法律基础。我国的《物权法》虽然由于种种原因迟迟没有正式出台,但是正式公布的《物权法草案》中所确立的一些原则性的规定必然将对我国现行的房地产法产生影响。《物权法》作为房地产法的直接上位法,它的一些原则性的规定必然要求房地产法对其进行细化,增强可操作性。本文着眼于商品房买卖中的法律适用问题,以物权法对房地产法的整合为视角,提出了商品房买卖中存在的一些突出问题的具体的法律适用规则。本文共分六部分,其中包括导言、正文四章和结语,约四万三千字。文章从商品房买卖过程中存在的法律适用方面的问题入手,总结出现行房地产法存在的弊端,然后从宏观角度提炼出房地产法的整合思路——以即将出台的物权法对房地产法的整合为解决问题的方法。在随后的第二、第三章中,从微观角度分别对期房买卖和现房买卖中存在的法律适用方面的问题进行了论述,探讨了问题的解决方法,当然,文中的解决方法是建立在《物权法草案》中所确定的原则基础上。正文的最后一部分则是对实践中普遍存在的“一房二卖”的问题进行了分析,并且分别提出了在三种不同情况下的处理方式。