随着改革开放进程的加快、土地有偿使用制度的确立,自20世纪90年代初,我国房地产业得到了长足的发展。随之产生了一个新的术语:“商品房”。商品房销售分商品房现售和商品房预售。商品房预售通常被称为“卖楼花”。“卖楼花”发源于香港,1954年由香港立信置业公司首创。由于房地产开发需要的资金大,且周转时间长,使得商品房预售成为房地产开发商有效筹措资金的方法。商品房预售经沿海城市席卷全国。我国现行法律制度对商品房预售制度只作了一般性的规定。商品房预售制度仍有不少法律问题需探讨、廓清,以利于司法实践中更准确地适用法律,解决有关纠纷。因此,对商品房预售的有关法律问题进行探讨具有现实意义。 本文分三个部分,以商品房预售合同为线,系统讨论了商品房预售相关法律问题的理论难点和现实问题。 第一部分介绍了商品房预售制度的由来及概念;并从商品房预售合同与订购书、期货买卖合同、附期限的合同、加工承揽合同、分期付款买卖合同等合同类型的辨析角度,界定了商品房预售合同的性质。商品房预售合同是一种远期交货合同,合同标的物为在建不动产。 第二部分研究了预告登记制度的相关问题。首先介绍了预告登记制度的渊源与发展,然后分析了我国现行商品房预售登记制度的性质与法律基础,提出了现行预售登记制度的缺陷;结合外国立法例,提出我国应建立不动产交易预告登记制度,并详细的对制度的构建进行理论和现实的分析探讨;提出了既在民法典中对预告登记进行原则规定,又在特别法中详细规定的综合式立法模式。 第三部分讨论预售合同中预购人的权利保护问题。针对近年来我国商品房预售中频繁发生的预购人权利对抗问题,运用物权法原理,对商品房预购人权利物权效力的必要性、权利冲突的具体内容、预购人权利的物权效力内容、相关公示制度的完善等问题进行了探讨,并指出目前我国有关司法解释及司法实务中的惯常做法在处理此类问题的不足之处。笔者提出经过预告登记的预售商品合同的预购人一方的期待权是一种物权化的债权,应具有优先于普通债权、顺序在后的抵押权、破产债权及承包人的优先受偿权等权利的效力。