房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,简称REITs）是利用不同的组织形式,在公开市场上发行收益凭证,以此方式向投资者募集资金,通过专业投资机构对房地产的投资进行专业的经营管理,投资综合收益将按照约定的分红比例分配给投资者的一种基金形式。REITs于20世纪60年代从美国兴起,经过半个多世纪的发展,已经成为房地产行业特有的金融工具。由于税制、法律多方面的限制,我国的REITs目前还只是具有标准REITs部分特征的“类REITs”产品,并且严格意义上的标准公募REITs也还未出现。房地产行业需要大量资金支持,周期长,投资风险高,因此优质房产空置率较高。加之我国一系列房产收紧政策的出台,使得房企发展进入瓶颈期。而REITs可以拓宽房地产企业的融资渠道,减小对银行贷款的依赖,盘活存量资产,降低企业杠杆率,为房地产行业走出困境提供了一个安全可靠的渠道。租赁住房REITs,就是将社会上投资者的资金吸引汇集到租赁住房市场进行投资,通过稳定的租金收入或物业价值增值回报投资者的一种产品形式,其标的物业一般是长租公寓持有或运营方选择的高质量成熟物业。租赁住房市场快速发展催生了对相应金融工具的需求。当前的租赁住房REITs都是类REITs,租赁住房类REITs自2016年以来快速发展,我国近年出台的“房住不炒、租售并举”的相关政策都使得租赁住房REITs有望成为中国公募REITs落地的切入点和落脚点。REITs的不断发展使得估值需求大大增加,REITs从发行定价环节直至退出金融市场,都需要价值评估。由于我国REITs发展还处于成长期,研究主要集中于税收、政策领域,价值评估研究较少,处于探索阶段,国内REITs评估的案例研究也较为缺乏。在接下来的文章中,本文基于对国外成熟REITs价值评估方法的借鉴,主要从REITs价值评估相关理论、租赁住房REITs价值的贡献要素、估值模型的选取与构建、影响因素和具体案例等方面展开研究。经过研究发现,租赁住房REITs在我国发展是必要且向好的,随着未来租赁市场的不断规范化以及租赁住房政策的不断出台,该模式有利于房地产行业和金融行业的融合发展。同时,租赁住房REITs价值评估模式还不够成熟,需要随着租赁住房REITs发展而不断完善,在现有模型的基础上力图探求出符合我国国情的租赁住房REITs评估模型。