租赁型保障房融资模式研究

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租赁型保障房是只租不售的一类住房保障形式,包括廉租房和公租房,这类住房不涉及产权的交接,是未来一段时期内我国的主要住房保障形式。全面建成小康社会是“十八大”提出的要在2020年实现的宏伟目标,人民居住权的实现是达成这一目标的基本前提。综观世界发达国家保障性住房发展历程,不难发现,在各国城镇化进程中,都出现过住房供给绝对短缺的阶段。针对这一问题,各国虽保障形式各有千秋,制度各有不同,但都鼓励民众租住房屋,实现“居者有其屋”,待住房供需矛盾缓解,进入改善居住环境阶段,再鼓励民众购买自有住房。要倡导中低收入家庭以租的方式实现居住权,改变传统的通过自有住房实现居住权的观念,这是本文研究的租赁型保障房的前提。我国经济快速发展,城乡发展和居民收入差距不协调,再加上市场经济的逐利性,导致中低收入家庭无力购买自有住房。这一矛盾在短期内政府可以通过扩大房屋来源,政策上引导中低收入家庭租房来解决。“十一五”以来,我国的保障房建设力度空前加大,住房保障体系已初步形成,租赁型保障房有效地解决了部分中低收入家庭的住房问题,许多地区廉租房已形成了较为成熟的进入与退出机制,公租房也在蓬勃发展。但我国租赁型保障房建设的总体趋势与居民的期望和政府的长远目标还存在着较大的差距,与经济适用房和“两限房”相比,租赁型保障房的资金回收期较长,收益较低。随着建设范围的不断扩大,.租赁型保障房建设资金不足的问题日益严重。缺乏融资手段的创新,资金安全问题,监管力度不足,相关法律法规的滞后等,都是产生这一问题的原因。基于此,本文把解决租赁型保障房资金问题作为中心和出发点,搜集大量相关资料及文献,通过分析国外典型国家的住房保障形式,研究有关数据,寻找不同国家在住房保障方面成功的共同点,进而分析研究我国租赁型保障房建设资金问题的症结,总结出适合我国具体国情的资金解决渠道。吸收更多的社会资金支持租赁型保障房建设,提高社会资金的利用效率,是解决资金难题的根本途径。在综合考核了多种融资模式的基础上,认为BOT融资模式在经济上能够利用大量的社会闲散资金,在社会上能够符合民众的需求与期望,在实践上具有较多的成功经验。所以,提出将BOT融资模式应用于租赁型保障房建设的设想,并在理论上证明其可行,尝试在资金结构、投资结构、资信结构三个方面对该融资模式在租赁型保障房中的应用给出具体的融资设计。同时,对于另一种公私合营的融资模式,PPP融资模式在北京市的具体应用过程中出现的问题进行归类汇总,通过主成分分析法,找出该模式在应用过程中的主要问题,并针对这些问题给出了具体建议,以期该融资模式更好的应用于实践之中。
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