自上世纪八十年代末期，我国土地使用制度由无偿、无限期、无流动变为有偿、有限期、有流动，土地使用权的转移由自发、隐形、无序逐步向依法、公开、有序转变，土地已成为一种资产，故需合理评估其价值，避免国有资产的流失。针对我国土地市场尚不完善，市场形态多样的特点，我国学者结合地价评估实践，对我国地价评估体系进行研究。有关价格理论体系和土地估价理论方法的研究不断深入，逐步建立了具有中国特色的地价评估方法体系。基准地价作为我国城镇地价体系的重要组成部分，是当前我国政府公示地价之一，是土地价格评估的基础，应当随着土地利用和管理形势的变化，依照土地市场变化，适时更新。因而城镇基准地价更新方法的研究成为当今地价研究的热点。 针对目前我国大部分城镇基准地价存在的评估时间长、“基准条件”不统一、内涵不明确、基准地价体系不完善等问题，本文采用GIS技术为辅助手段，结合吉林省松原市基准地价更新实践，缩短了基准地价评估时间，提高定级估价成果的客观性、科学性和实用性。结果表明，基于全组件式GISSuperMap城镇土地定级估价信息系统不但完成了松原市城区土地定级与基准地价更新工作，而且建立了地价相关信息数据库，为基准地价的动态更新奠定了坚实的基础；在重新构建基准地价评估方法体系和地价体系等方面取得了显著成果，主要表现在以下几方面： (1)城区土地定级成果全面系统。借助GIS强大的空间分析能力，不但自动生成定级级别图、各定级因素作用分等值线图，而且对定级级别界线进行优化。本次松原市城区土地定级在60.48平方km2的范围内(包括建城区和规划区)，生成30×30m2的单元格共68788个。采用分类定级方法生成综合、商业、住宅、工业用地级别图。对土地级别图分别进行圆滑和破宗处理，共生成3套12幅松原市城区土地定级图。另外，还生成松原市城区土地定级总分值图4幅，定级因素作用分值图16幅。 (2)建立了较为完善的级别基准地价体系。根据不同的区位条件对土地利用类型影响程度的不同，选取不同的土地质量影响因素体系，采用分类别、分级别、分用途的基准地价表达方式。商业用地由于对道路通达度的影响敏感性强，在车流量和人流量较大的繁华路段采用路线价和基准地价两种表达方式。为便于宗地地价评估，采用比较法编制基准地价修正体系系数表。 (3)探索了土地市场不发达城镇的基准地价评估方法体系。对于土地市场初步形成的城镇，土地市场交易案例少，房地产市场交易数量有限，不能直接采用市场交易资料测算基准地价。城镇基础设施不完善，商业中心、金融中心等城市结节点的集聚效益不明显，城市内部区位条件差异不大，更适合采用级别基准地价。因此，本文建议对于土地市场初步形成的城镇应采用“以土地级别为基础、以市场交易资料为依据、以用地效益资料为参考”的基准地价评估技术路线。 (4)对“基准条件”进行界定，对地价内涵加以明确，使基准地价评估结果具有更高的使用价值。分别对商业、住宅、工业用地的容积率、建筑密度、开发状态及最高使用年限等方面加以界定。明确地价内涵为：基准地价评估期日为2004年12月31日；土地开发程度按熟地，即达到市政基础设施配套要求的“六通一平”设定；地价内涵构成包含国家土地所有权收益、土地取得费和土地开发费；土地使用期为国家规定的最高出让年期(即商业40年、住宅70年、工业50年)；基准地价表达方式分为商业、住宅、工业三类评估级别基准地价。