物业管理自上世纪80年代初在我国深圳、广州起步，至上世纪90年代，特别是小平同志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，迅猛发展。目前，物业管理行业的市场进一步扩大，正在向国有大中型企业的福利房、单位自管房等领域全面渗透。近年来，随着国有大中型企业体制改革的深入进行，与企业主业生产无关的后勤保障单位纷纷从企业内部剥离出来，成为自负盈亏的经济实体。其中，作为在后勤保障单位中占较大比重的负责企业内部房屋修建、维修的部门逐步向社会化的商业物业管理行业发展。对于这样的物管公司来说，如何从原来的“吃皇粮”、旱涝保收转变为在市场经济条件下“自己挣饭吃”，成为他们的主要问题。 成都铁路局物业管理公司是成都铁路局直属机关的后勤单位，负责成铁局机关房屋的维修工作和物业管理。随着成铁局改革进程的不断深入，笔者认为该公司的经营内外环境势必发生根本性的变化，成铁物管公司将不可避免地进入转型期，由计划经营向市场经营转变，因此该公司原有经营管理的方式和制度将不能满足在新的条件下使公司继续发展的要求。如何适应这种重大的环境变化，应该采取什么样的对策来使成铁物管公司应对即将到来的挑战，这就是本文力求回答的问题，也是写作本文的目的。笔者分析成都铁路局物业管理公司的实际情况，提出一些可实施的对策，希望能够帮助成铁物管公司更好地适应内外环境，得以继续发展。 第一章首先说明现代物业管理的定义、特点和模式。然后以瑞士、德国、新加坡、美国等国家为例介绍了国外的物业管理。最后给出了国内物业管理行业的现状并对存在的问题逐步地进行了分析。 第二章主要介绍成都铁路局物业管理公司的历史背景、现状及所处的市场环境。首先简要回顾企业历史发展过程；其次介绍现有服务项目、服务对象、市场情况、现有员工人数、以及组织机构等情况；最后介绍成铁物管公司面对的成铁局内和局外的两个物管市场。 第三章探讨将在本文中运用的一些环境分析的方法，并运用这些方法分析公司面临的内外部环境。首先运用波特竞争模型研究成铁物管公司面临的市场竞争激烈程度，给出该公司在市场环境中所处的位置。然后通过EFE、EIE环境关键要素分析表分析影响成铁物管公司发展的关键因素，并通过加权评分对成铁物管公司进行量化评价。最后，根据前面分析的关键因素，对该公司进行SWOT分析，通过SWOT分析提出一些相对宏观的公司运作策略。 第四章根据前一章对公司内外环境的分析，提出适合本公司发展的实施措施。措施归结为五个方面，它们是：转变观念，促进企业文化变革；建立更有效的组织结构和管理制度；关爱员工，培养人才；按照市场化物业管理的模式加快小区住宅建设；充分运用市场经营手法，促进企业发展。 第五章对顺利实施第四章提出的措施提出了保障条件，并根据成铁物管公司的具体情况和措施实施的难易程度提出了实施措施的阶段，特别指出了当前的实施重点。