已经步入到老龄化社会的我国正处于新旧体制的转轨时期,社会保障体制不健全,养老资金缺口巨大。由于老年人收入能力的降低,以及房产维修的费用、个人医疗费用的支出等等使相当一部分的老年人形成了这样一种困境:拥有房产却短缺现金(house rich but cash poor )。在现有的制度和条件下,将个人房屋这种僵化的资产激活使之赢利的途径有限。出卖房屋、出租或者是以房屋作抵押借款等,这些途径都有其不足之处。针对处于“拥有房产却短缺现金(house rich but cash poor)”境遇的老年人,西方国家产生了一种叫“倒按揭(reverse mortgage)”的借贷方案。上世纪50年代,home-equity reversion的产品概念传入美国。倒按揭制度在美国迅速发展起来。迄今为止,美国的倒按揭市场最为成熟完善,其发展倒按揭的成功经验被其它国家纷纷效仿。现在国内对Reverse Mortgage的汉语翻译并没有统一,有的翻译成“以房养老”,有时又为“住房反向抵押”或者为“倒按揭”。同样一个概念却因翻译不同徒生混乱。实有必要讨论下“reverse mortgage”的合适的汉语翻译。通过对mortgage以及“抵押”的词根考察,本文认为将“reverse mortgage”翻译成倒按揭是比较合适的。概念是逻辑推理和理论论述的基石。本文给“倒按揭”制度作出自己的一个概念。要真正说明倒按揭是什么不仅仅是一个概念还得具体说明其制度内容。倒按揭和按揭在经济学意义上的最大差别在于制度设计中的资金流向不同。本文作为一篇法学论文将着力点着重放在了通过和按揭制度的对比,介绍到按揭法律关系中的主体、标的、法律行为、以及双方当事人的权利义务和化解长寿风险的特别制度设计。虽然同是对债权的担保,但英美法系中的按揭制度与大陆法系中的抵押制度却有着相当大的差别。倒按揭制度本质上是一种特殊的按揭制度。从节省法治资源成本角度上看,如果现有的法律制度能替代或改造而为,那就无需再引入倒按揭制度。所以有必要对倒按揭制度和大陆法系中的抵押制度作出一个差异的比较,从所担保的债权的异同到其与所担保的债权关系的异同。倒按揭制度在我国的推行所要面临的障碍很多,本文侧重于法律上的障碍的分析。通过倒按揭制度,老年人可以每个月获得稳定的现金流,其生活品质也会相应的提高。这样会不会需要对老年人所获得贷款征收所的税呢?其经济能力的改善是不是就不能再纳入到低保制度救济范围了呢?在现有法律制度下如何化解倒按揭贷款人的所面临的“道德风险”呢?当国有土地使用权期限到期时,倒按揭担保制度中的所抵押的房产何去何从?应该由哪个机构来推行我国倒按揭制度才合适?这些问题,将在本文中一一作出分析和建议。本文最后部分是我国建立倒按揭法律制度的构建建议。由于我们国家大陆法系的传统,其法律概念、法学体系、法学思维和英美法国家的迥异。法律移植必须要注重引入的法律制度和本土法治资源相融合的问题,也就是法治资源本土化的问题。从英美国家引入的法律制度必须在我们固有的法学体系找到相应的法律概念,用我们惯有的法学思维进行分析,才能使它获得更好的发展。英美法学中没有“债物二分”的法学理论架构,因此要理清倒按揭当事人之间的法律关系必须从当事人之间的享有的权利承担的义务着手分析。将倒按揭制度解构为基础性的借款合同和担保借款合同的抵押合同。再从分别调整合同法律关系和担保物权法律关系的两部法律《合同法》和《担保法》着手分析。现有的《合同法》足以调整好倒按揭担保中的借款合同法律关系而无须新的立法。而主张比照同样是从属性弱化的最高额抵押这种特殊的抵押制度立法,在担保法中的第三章抵押中单独设立一节规定倒按揭制度。然而建构我国倒按揭相应的法律体系,不仅仅是依赖市场的需求,本文还强调政府在倒按揭制度在我国推广中的积极角色。