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城市轨道交通的发展给城市生活带来诸多变化,尤其是对沿线商业地产价值产生了显著影响。明晰城市轨道交通对沿线商业地产价值的影响机理,探究两者之间的定量关系,具有显著的理论和现实意义。经文献研究法分析,国内外关于城市轨道交通与土地利用、住宅地产价值的研究成果丰富,但关于城市轨道交通对沿线商业地产价值影响机理、两者的定量关系研究亟需充实。本研究以西安市地铁一、二号线为例,以大型购物中心、写字楼、主路沿街底商、辅路沿街底商四类商业地产为研究对象,以租金为价值表现形式,展开社会调查,探究城市轨道交通对沿线商业地产价值的影响机理及两者的定量关系。运用社会调查法,选取了本研究的34个调查因素,经初步统计分析发现,线路两端站点周边新建商业地产数量多于市中心;新兴商圈发展迅速。并分析得出城市轨道交通对沿线商业地产价值的影响机理,发现城市轨道交通的建设可以缩短出行距离增强出行意愿、改变出行行为增加人流量,优化交通因素,促进商业地产增值;同时,优化商业环境和经济环境重塑城市商圈、增大站点附近人口密度促进消费,优化区位因素,促进商业地产增值。构建轨道交通与沿线商业地产价值线性回归方程总体模型,从44个特征变量中筛选出8个显著相关的独立变量:Traffic(客流量)、Type1(商业地产类型为大型购物中心)、Type2(商业地产类型为写字楼)、SDIS(距离最近站点距离)、Location1(站点位于商业区)、Center1(站点位于一环内)、Devlp(开发商知名)、BusCet(500m范围内有≥3条通过市中心的公交线路)。轨道交通沿线商业地产总体的价值与Traffic、Type1、Location1、Center1、Devlp、BusCet呈正相关,与Type2、SDIS呈负相关。构建轨道交通与分类型(大型购物中心、写字楼、主路沿街底商、辅路沿街底商)商业地产价值线性回归方程模型,分析结果如下:大型购物中心的价值与Traffi、Location1、Devlp、Trade(站点位于传统商圈)呈正相关,与SDIS、Floor(商业地产所在楼层)呈负相关;写字楼的价值与Traffi、Location1、Center1、Transfer(站点为换乘站)、Devlp、Stadium(邻近大型体育场馆)呈正相关,与SDIS呈负相关;主辅路沿街底商的价值与Traffi、Location1、Center1呈正相关,与SDIS呈负相关。对比分析城市轨道交通对商业地产总体及其四种类型价值线性回归方程模型,结果如下:Traffic、SDIS、Location1是四种类型商业地产的共同影响变量,而根据商业地产类型的特点不同其影响变量有所差别;相同影响变量对四类商业地产价值的影响程度不同;各类型商业地产影响变量对其产生的影响程度不同;分类型商业地产与相应影响变量模型优度高于商业地产总体模型。