随着我国老龄人口迅速增加，老龄化程度不断加深，对老年公寓的需求量日益加大，然而市场上老年公寓的发展不如人意，规划布局不合理、建筑设计模式化、运营管理困难，亟需建立适应老龄社会，满足老年人的住房需求的老年公寓体系。本文考虑多因素相互作用的影响，对市场运营模式下的老年公寓设计做出初步研究。本文首先从老年地产和老年公寓入手，研究老年地产和老年公寓的发展过程，提出我国老年公寓所处的发展阶段，市场运营对老年公寓设计具有重要影响。接着分析相关运营理论及老年人特征和老年市场需求，对影响设计的具体因素进行分析，得出设计应采取的出发点。然后调研我国老年公寓市场现状、主要项目和开发趋势，老年公寓的运营方式和特征，发现了一系列社会层面上的问题和设计层面上的问题，得出设计应该关注的改进点。而后结合实例和市场运营要素提出老年公寓的几种开发模式，如综合型、社团型、全龄型、养生型、地产型、医护型等，对老年公寓的规划方式功能组成和设计要点、项目选址和总图布置、建筑设计和环境规划给出建议。最后对湖南地区的老年公寓项目进行初步设计和研究。基于市场运营模式下考虑老年公寓的设计，对改善老年人的居住条件，提高老年人的生活质量，实现老年公寓福利化事业商业化，控制成本节约资源，促进住宅体系结构健康合理发展具有积极作用。