房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,以下简称“REITs”)起源于美国,由于其本身的产品优势以及政府的政策鼓励和市场环境优势,其后在澳大利亚、新加坡、欧洲等国家和地区迅速发展,备受政府以及投资者的青睐。REITs在国内的发展虽然晚于美国、欧洲等国家,但近年来发展也逐渐提速,REITs的数量和市值都具有一定的突破。2015年6月,鹏华前海万科REITs获批发行,作为国内第一支公募型REITs,其投资运作过程和市场表现备受大众关注。本文通过文献分析法、统计分析法、案例分析法、对比分析法等研究方法对鹏华前海万科REITs的投资运作进行案例分析研究。本文以鹏华前海万科REIT为例,简要介绍了案例的背景、参与主体以及基金的投资运作模式,从基础资产、组织形式、投资收入以及市场表现四个方面进行投资运作的案例分析,并发现鹏华前海万科REIT在这几个方面存在的不足并提出相应的改进建议。具体来说,首先,鹏华前海万科REIT的基础资产存在产权界定模糊的问题,并由此导致基金无法获得不动产的增值收益;其次,契约型的组织形式为基金带来运行灵活、避税等优势,但也导致形成一定程度的委托代理风险;再次,投资收入的单一性以及过度依靠资本市场获利的特征,有悖于REIT设立的原则与意义,也使得基金更容易受到资本市场的风险影响。最后,根据其上市日至2019年3月27日的每日收盘价的数据,发现基金的价格具有较好的稳定性。同时,对其收益分红水平及其在同行业基金排名进行分析,发现鹏华前海万科REIT在这方面也具有较好的表现,这与各参与方压缩自身利益和政府政策的鼓励与扶持不无关系。根据对鹏华前海万科REIT的投资运作案例分析,笔者提出了提升基础资产质量、完善激励机制与监督机制以及健全相关法律法规、优化持有资产结构的政策建议,以期对REIT在我国今后的发展提供真实的案例借鉴,促进我国REIT市场更快更稳的走向成熟。