2013年，我国老年人口将达到2.02亿，老龄化水平达到14.8。据专家预测，2026年我国老年人口将达到3亿，2037年将超过4亿，这表明我国人口老龄化形势相当严峻。随着现代养老观念的转变，“走出去”养老被越来越多的老年群体所接受。然而，我国老年公寓的发展刚处于起步阶段，无论从适老性的基础配套设施建设还是专业化的养老服务供给方面都无法满足老年群体日渐高涨的需求，即产生了老年服务专业化需求和养老机构服务一般化之间的矛盾。基于此，本文提出在我国发展私营复合型老年公寓的构想，并从老年群体的服务需求测定出发，进行了私营复合型老年公寓开发策略研究，探索如何引导地产开发商开发符合我国老年群体服务需求特征的老年公寓，使我国的老年服务供需问题找到突破的途径。首先，论文设计了老年服务需求结构问卷，进行了问卷发放、收集及数据处理，分析了老年群体的服务需求特征，构建了私营复合型老年公寓的服务模式。其次，在借鉴美国养老地产REITs（信托基金）开发模式的基础上，本文提出在我国设立老年公寓信托基金，分析了我国老年公寓信托基金开发模式的可行性，并且构建了老年公寓REITs的开发模式，对收入来源、收益分配、价格定制进行分析。介绍了老年公寓REITs开发模式的主要参与者，并对其关系进行了分析。本文提出由老年公寓开发商联合老年服务供应商组建老年公寓开发战略联盟，并建立老年公寓战略联盟的运营管理模型，充分发挥各成员的专业优势。根据老年公寓战略联盟运营的特点，论文建立老年公寓战略联盟绩效评价体系，基于模糊集对分析构建绩效评价模型，并进行了案例验证分析。论文提出的私营复合型老年公寓开发策略有助于丰富我国的老年服务模式，并且对我国老年住宅产品的开发具有积极的借鉴作用。