目前,在我国大型商业地产发展迅猛的同时也出现了很多问题,如空置率高、缺乏科学的经营管理模式、客流量少等。由于房地产业在国民经济中的所处的重要位置,所以促进房地产业发展、解决大型商业地产存在的问题也成为了很多研究者们需要研究和分析的问题。首先,本文为了解决大型商业地产当前存在的诸多问题,采用了波特五力研究模型,具体分析了不同经营模式下的商业地产的竞争能力。其一,本文简述了商业地产的相关概念和波特五力模型的理论意义和应用范围。其二,本文举例出大型商业地产的主要传统经营模式,并对每一种经营模式进行波特五力竞争模型分析,得出相对最佳的传统经营模式是统一管理、组合式出租这种经营模式。其三,本文为了更具体地分析和研究问题,选取了以沈阳市太原街万达广场和沈阳市中街大悦城为例的沈阳市主要且具有代表性的大型商业地产案例进行对比分析,并采用调查问卷的形式对两者的顾客满意度进行调研和分析。其四,本文为了选择出哪种经营模式可以为商业地产带来更好的市场占有率和竞争力,以使的商业地产更有利地发展,对两个案例进行波特五力模式的竞争分析,并对以上述研究过程所得出的数据和信息进行归纳整理。其次,本文通过上诉分析问题的过程,得出两个案例经营模式的优劣和对其发展的影响,并以此为大型商业地产的经营模式提出一些的改进建议和创新方向。其中改进建议主要有优化传统经营模式、提升顾客满意度、协调市场竞争关系、培养企业文化四个方面,创新方向主要以借鉴和优化国内外模式和整合大型商业地产的内外部行业,以及借鉴代替品为主。最后,本文对大型商业地产经营模式的竞争能力和未来发展进行了总结和展望,并认为未来大型商业地产经营模式会朝着越来越多元化的方式上发展,大型商业地产的未来会随着市场竞争关系的调节,更加密切地促进与相关竞争方的合作,达到双赢局面。