中华上下五千年,传统的国人一直追求着“安居乐业”的梦想。“安居”才可乐业,中国人对“家”的在意,与世界其他国家相比,有过之而无不及。然而,我国住房市场的现状是,商品房价格持续攀升,保障房供给又极为缺失。2009年以来,中央政府数次强调保障性住房建设的重要性,以丰富二元住房市场。然而,地方政府贯彻力度及成效却不尽理想,尤其是公共租赁房,建设十分迟缓。公共租赁房的供给对象除中低收入群体外,还包含大学毕业生、进城务工农民等社会夹心层。它的建设难题,归根结底是融资难题。而融资难题的核心,则是缺乏合理的收益率空间。收益率包含两个阶段性指标：开发期间的建设利润率及运营阶段的投资回报率,两者一脉相承。一方面,公共租赁房所需资金多、回款周期长、导致建设利润低；另一方面,公共租赁房缺乏长效运营机制,资金流动与退出困难,投资回报率不具吸引力。因此,亟需对公共租赁房的融资方式进行创新。这也正是本文重点研究的领域。利用政府支持(包括成本支持与收益支持两方面)和构建创新的市场化的公共租赁房G-REITs (政府主导的房地产投资信托基金)的融资方式,可以有效解决公共租赁房的融资难题。此外,政府支持方式哪种更有效,怎样构建合理的G-REITs融资方式,影响G-REITs收益率的主要因素有哪些,影响方向如何,本文也通过实证分析进行了相应的研究和回答。同时,根据研究结果,本文以政府为主体,提出了积极影响公共租赁房收益率的政策建议。总体而言,经过理论研究和实证分析,本文得出了以下主要的结论：第一,公共租赁房建设困局的主因是融资难题,而融资难题的核心原因是缺乏合理的收益率区间。因此,提高收益率是解决上述问题的突破口。第二,公共租赁房收益率包含两个阶段性指标：建房期间,房地产商的建设利润率；存续运作期间,资金参与者的投资回报率。第三,政府的成本支持与收益支持可提高建设利润率；构建市场化的G-REITs融资方式可提高投资回报率,两者的结合,将提高公共租赁报酬率,有利于吸引社会资金,从而形成公共租赁房创新的融资方式。