房地产业作为改革开放后的新兴产业,是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。当前,针对房地产业发展中存在的问题尤其随着房价的不断上涨,政府有关部门进一步发挥税收、信贷、土地政策等的调节作用,加强市场引导和调控。房地产业受国家政策影响越来越大,房地产开发过程中的风险进一步增大,对房地产开发项目的经济评价及不确定性分析非常有必要。盈亏平衡分析法在不确定性分析中是一种比较成熟的方法,在工业项目经济分析中的应用尤为普遍。但由于商品住宅项目本身的特点,以简单的线性盈亏平衡分析在商品住宅项目的经济分析中得出的结论,其给投资决策人员的借鉴作用值得商榷。为此,本文结合商品住宅项目特征分析,对盈亏平衡分析法在商品住宅项目经济评价中的应用进行了一定的研究,并改进了盈亏平衡模型。本文从分析房地产开发项目的特征入手,论述了由于商品住宅项目本身的特点所导致此类项目所具有的不确定性特征。详细说明了商品住宅各种基本参数对房地产项目经济评价的影响并运用Hedonic模型、线性多目标规划等多种方法对经济评价中各种显性的不确定因素进行估测,明确各因素在构成房地产开发项目现金流量中的作用。在此基础上,针对商品住宅开发项目的特点,对传统的线性盈亏平衡分析方法进行了修正和改进,提出了适合此类项目的非线性盈亏平衡分析方法和动态多因素盈亏平衡分析方法。用非线性盈亏平衡方法和动态多因素盈亏平衡分析方法取代传统盈亏平衡分析的改进方法,克服了传统盈亏平衡分析的诸多不足,使理论分析更接近于实际,提高了投资决策的科学性和可靠性。文章最后通过对商品住宅项目案例进行盈亏平衡分析,用以揭示商品住宅开发项目的方案效果和风险程度,作为投资人提供投资决策的参考依据。