据测算，我国耕地承载人口的合理数量为8亿，最大理论承载量也只有15亿，而1998年末我国人口已达12.481亿，2020年将到达15亿，最高峰将达到16亿(谭术魁，2001)。在巨大的资源压力下，1996年原国家土地管理局正式提出了耕地总量动态平衡的目标。作为实现耕地总量动态平衡的最重要、最直接、最有效的途径和手段，我国的土地整理在上世纪末开始了大规模高质量的投入。 随着这项工作的力度不断加大，规模不断扩大，在初期发挥了重大作用的政府投入、实施、管理于一体的“行政主导式”的土地整理组织运行模式，逐渐暴露出难以克服的弊病。融资渠道单一、资金缺乏、规划设计不到位、缺乏公众参与、产权与利益分配制度不完善等问题，严重影响到土地整理工作的质量和效益。 面对实践中的困难，我国各地区根据不同经济发展及土地后备资源现状，自发的开始了土地整理市场化、社会化、企业化的实践。在不断的探索中，土地整理产业化的雏形微露端倪，在发达地区，更有燎原之势。而不相应的是，关于土地整理组织模式创新和产业化发展趋势的理论和政策是滞后的，相关的系统研究值得期待。 直面这一现实，本文结合苏南地区农地整理产业化的实践和城市建设用地整理的试点实践，尝试从“产业”和“产业化”内涵分析的角度科学地探讨了“土地整理产业化”的合理内涵，系统的评价现有土地整理产业化的发展现状，设计出完善的土地整理产业化发展战略下的政府职能、项目科学管理和项目融资方式。此外，本文将完整的城市土地收购、整理、出让的储备运行体系界定为城市土地整理产业化的雏形模式，并为城市土地整理提出了综合整理产业化的发展目标。在文章的最后本文提出实现土地整理产业化所必要的政策保障体系。 通过系统完整的分析，本文得出的可能有益的结论有：(1)土地整理产业化的实质是土地整理组织运作模式的变革。从特征上看，土地整理产业化要实施的是从规划设计、项目实施到开发建设的每一过程都引入市场化机制的“全程产业化”发展战略。(2)完善的土地整理产业化模式下，政府角色严格定位于“行业管理者”，职能限制于立项、审查、审批和验收。土地整理作为一个完善的行业，其项目操作实行科学的项目管理，在融资上将超越公司融资而引入项目融资的模式。基础设施建设的PPP模式为其项目融资提供了全新有效的模型。(3)对于农地整理产业化的实践，土地整理和区域农业的相互引导是农地整理区的发展特色之处.(4)“政府立项，企业运作”的城市土地综合整理产业化模式实现了土地整理项目前期规划设计、中期项目实施和后期开发建设的一体化经营，超越了土地整理全程产业化的发展模式，是城市土地整理产业化的发展目标。