房地产行业是我国经济发展的一个重要生产因素,以其为主导的建筑业占我国国民经济总收入30%以上,但近几年,我国房地产的高库存成为一个亟待解决的问题,去库存将是保障我国房地产市场健康发展的关键措施。然而各级政府、房地产开发商、消费者等多个主体的利益均与房地产去库存紧密相连,由于不同的主体有不同的利益追求,却少有统一的利益基础,缺少利益协作机制,在一定程度上约束了我国房地产去库存的步伐。因此,分析房地产库存各利益主体之间的博弈关系,探求有效去除房地产库存的对策建议,建立促进房地产去库存的鼓励制度,对稳定我国房地产市场的均衡具有现实意义。本文从房地产存量与增量库存两个方面分析了我国房地产库存的基本现状,并进一步探究了房地产库存去化存在的问题。在房地产存量库存研究中,本文构建了存量房地产库存利益相关者微分博弈模型,研究了中央政府与地方政府在有无政策激励情况下的利益关系,以及政府与开发商在存量房转化过程中的利益关系。根据房地产开发过程,在拿地阶段构建了政府与开发商的“囚徒困境”博弈模型,在经营阶段结合市场均衡理论构建了三维博弈模型,探究了政府、开发商、消费者在新增库存中的利益均衡关系。房地产存量库存多方利益均衡博弈研究表明:在政策性存量房供应时,中央政府的激励政策有利于增加地方政府对政策性存量房的供应,供应量随政策激励程度的增大而增加,中央政府在实行财政激励时预期的最优供应量比不实行财政激励时的预期最优供应量大;政府在对存量库存回购之前,回购的价格、房地产开发商提供的存量库存数量以及政府的财政补贴均呈现相互收敛、约束的关系。房地产增量库存多方利益均衡博弈研究表明:在拿地阶段,政府要保持政治与经济效益的双均衡局面,政府的监管与开发商的遵守形成了博弈的纳什均衡,开发商之间应良性竞争土地,避免串谋,合理运用土地资源,才能避免土地价格被抬高;在经营阶段,开发商与消费者的效益受二者对房地产价格、质量、服务三个主要因素的预期及偏好的影响,且消费者对房地产预期越高,开发商的库存压力越小。