针对近年来我国各大城市纷纷出现的房地产热，本文首先对境内外出现的房地产热进行回顾，重点论述中国海南1990年初的房地产泡沫事件、中国香港房地产业周期循环和1997年的房地产泡沫事件、美国房地产业的周期循环和日本20世纪80年代后期的房地产泡沫及日本房地产业的波动周期。 其次，本文对房地产投资价值进行界定，从理论上来阐述影响房地产投资价值的因素，通过研究发现，房地产业存在着内在均衡价值，从一个较长的历史阶段来审视，对于一个已经建立起比较完善的市场经济体制和比较成熟的房地产市场的国家或地区来说，消除了通货膨胀因素后，房地产价格在各种因素的影响下，会围绕这个长期均衡值上下波动，其偏离均衡值的幅度取决于各种影响力量的合力大小。房地产价格与租金又存在着长期均衡关系，租金是房地产使用价值的价格表现。买卖时间差和正反馈效应、房地产投资成本（主要是银行贷款利率）以及投资者对房地产的价格预期对房地产价格有着深刻的影响。同时，可以通过价租率法（房价租金比）、房价收入比和其他投资测度方法来对房地产业的投资价值进行测度。 然后，本文对中国房地产业的现状及其影响因素进行研究，研究结果表明，我国部分城市的房地产业投资额增幅过大、出现圈地热潮、房价收入比过高、房地产空置率过高，房地产市场出现市场结构失衡或房价的结构性矛盾、地区性房地产业发展不平衡的结构性矛盾以及住房一级市场与二级市场间的结构性矛盾。同时，研究还发现，房地产开发贷款和个人住房贷款与这些城市房地产业出现的过热现状之间存在重要的因果联系，房地产开发贷款通过对地价、房屋空置率和房地产投资的影响来对房地产价格产生影响。 最后，本文着重对近期上海房地产市场进行实证研究，首先对近年来上海房地产市场的行情进行了回顾，同时通过分析房地产市场的供求状况以及二手房市场的历史成交价格走势，发现上海房地产市场正处在加速上扬阶段。另外，通过计算上海房产市场中的房价收入比发现，在1995至2004年期间，房价收入比一直处于8至12倍之间，且在2003年和2004年出现大幅度增加，分别高达10.07和11.86。如果从房价与租金变动趋势的对比来看，则发现上海的房屋价格已经明显高于北京，特别是从2000年开始，房屋价格的上涨幅度就已经高于房屋租金的上涨幅度。上海房地产市场近期的价格上涨幅度过高，已经脱离其内在的均衡价值，较高的房价收入比反映了上海房产市场价格的不合理性，从某种意义上来讲，上海房地产市场中已经出现了“泡沫”。